新手在波士顿买房误区，这10点记得收藏！
1.明确买房动机，当自选对一半
通常，买房目的分为以下几种：
是为了投资、教育还是自住？
自己心中的预算大概是多少？
喜欢新房还是二手房？
2.找对经纪人，省时又省力
经纪人能根据买家的需求来帮他们分析，从而找到适合的房源。在整个流程中，会牵扯到不同领域的专家，例如，孩子的学区和房屋保险车子保险等。专业的经纪人有自己经验和技巧，可提供最新和最准确的消息帮助买家参考选择。
3.科学做预算，钱包守得住
签订房屋合同时，需要首先交付房屋首付、过户费用、同时，每个月您还需要缴纳房屋贷款、HOA费用和房产税等费用。所以，请根据自己的存款和每个月的收入来制定合理计划购买房屋的价格区间。
4.Pre-Approval，早开早出价
确定预算后，接下来需要开具贷款批准信（Pre-Approval Letter)，用来证明买家的信用额度和贷款能力，买家可以找存款所在的银行来办理，但是最终并不需要从这家银行贷款。
5.选房与看房，货比三家别着急
找好经纪人，拿到贷款预批信，就可以去看房子了，把购房需求多跟经纪人沟通，筛选合适房源可节省双方的时间。如果是第一次买房或者第一次在美国投资房产，一定要多看，多比较。
6.最后出价要合理，抢手好房要果断
可以考量一下4点，制定合理的出价格：基于市场的了解，判断这个房子的价值参考周边类型相同的房产：最近上市的房价和成交价格房子在市场上停留时间以及卖家是否着急出售最后还要看自己在资金上承受多大的上浮
必须说明的一点：价格是否能谈下来，完全取决于当时的市场状况、买房时间、和卖家是否急切出售等众多因素有关，所以，有时买家甚至需要适当加价才能抢到好房子。
7.房屋交易合同，经纪人把好关
如果买卖双方对于价格达成一致，那么就需要定个时间签署房屋交易合同，它具有法律效的正式文件，是格式化合约，非常完善的充分考虑到买卖双方的利益。
8.房屋检查建议做，是花钱也是省钱
房屋检查，也就是大家常说的inspection，是房屋交易合同后、房屋过户手续之前必备的手续，一般在option fee所保证的5-10内完成。需要聘请第三方的房屋检查机构，来检查房屋质量。如果房屋检查过程中，发现了大问题，自然您就不能购买了，您可以推出之前签署的房屋合同，拿回购房保障金，继续选房、看房。
9.确定贷款与保险，关键时候有经纪人
如果是贷款购房，那么此时要开始递交贷款申请，贷款银行会进行房屋鉴价，确保房屋符合世家并决定核贷金额。若期间内因故无法取得贷款，则会根据此前买卖双方签订的合约，确定是否可以无条件去小河月并取回全数定金。
10.签署房屋过户文件，成功交房！
买房的最后一步是道产权公司（title company）签署房屋过户文件、并且交付缴纳过户费用（closing cost）。
完成以上步骤，就可以顺利拿钥匙入住了。
买房的每个环节都是事无巨细，大利好每一个细节都是必要的，祝您买房顺利！
Refinance重置贷款，很多朋友都听说过，但是不知道什么是refinance。从长远来看Refinance可以为你省钱，但在考虑做Refinance之前，必须先了解它的运作方式。
今天我们就来梳理一下refinance重置贷款的基本要点、以及什么情况下适合做refinance。
什么是Refinance重置贷款
Refinance就是重置贷款，通俗来讲，在大家贷款买房之后，如果市场利率下降，大家可以选择对现有的贷款重置，从原有的高利率，重置为现有的较低利率，从而实现降低每月还款金额的目的，进而减小现金流的压力。
Refinance重置贷款，不要求是现有的贷款银行，可以是任意一家银行。且Refinance没有次数限制，即想refinance多少次都可以，但是通常两次refinance之间需间隔6个月。
为什么要做Refinance
1. 减少房贷还款金额 降低贷款利率是大部分小伙伴考虑重贷的主要原因。随着房地产市场行情的变化，贷款利率也在不断变化。通过Refinance，能获得更加优惠的利率从而减少利息的支出。
但并不是利率降低就需要做重贷，做refinance是有成本的，要从长期来算具体收益。并且短期内不打算卖房，此时做refinance才有意义。
2. 房产升值了 第一种情况——如果房产升值了，refinance是一个不错的选择。因为银行对贷款金额较高的借款人提供更加优惠的利率，这样得到的利息成本也会降低。
第二种情况——你也可以选择将房产增值的部分从现在的贷款银行中拿出，就是赚取房屋净值。
举个例子，一栋购买价格为80万的房产，屋主贷款60万，当房产价格升值到100万时，借款额达到75万，那么减去原有贷款的60万，就可以套出15万现金，不但可以缓解经济上的压力，还能装修房子、投资其他房产或者用于其他大额支出。
3. 信用评分变高 银行对于信用评分更高的人给的贷款利率会更低，通过refinance可以降低利率。
4. 合并债务 有不少屋主当初在买房子的时候，往往因为需要资金，会把房子二次贷款。通过重新贷款，以更低的利率先付清之前的房贷和二次贷款的金额，这样两个债务就合并成为一个，屋主每月只需支付一次房款即可，不用分开付了。
做Refinance需要注意什么
首先要明确目标，是为了降低月供、缩短贷款期限、减少支付利息总额还是其他？这有助于确定最合适你的Refinance方案。
另外refinance一般考虑的最直接因素就是利率，通常会选择贷款利率更低的贷款产品。
仔细比较不同贷款机构提供的利率、费用和条件，选择最合适的Refinance方案。但是要注意的是不要只看利率，还要考虑各种费用：如评估费、抵押登记费等。另外不要只关注降低月供的短期好处，还要考虑Refinance的长期成本，包括支付的总利息和贷款延长的时间。
各种费用加起来可能会有几千美元，最终算下来通过refinance省下来的贷款总额可能还cover不了这笔钱，就得不偿失了。
最后一点，最好避免频繁Refinance，因为每次Refinance都会产生一些费用不说，还可能会影响你的信用评级。
Refinance产生的其他费用
Refinance的手续费用和新购房产一样，包括Application Fee、Appraisal Fee、Title Insurance等，明细如下：
申请费：$75 - $300，不管你的重贷申请有没有通过，都需要付这笔申请费服务费：本金的0%-1.5%，用来完成放款前的工作，比如审核借款人的身份，信用状况，文档审核等，通常信用越高的借款人收取的服务费越低，反之越高房屋估价费Appraisal fee：$300 - $700，如果房屋最近有估价鉴定过，这笔费用可以免除房屋检查费Inspection fee：$175 - $350律师费：$500 - $1,000，你可能需要负担一笔律师帮忙结案的费用产权调查和保险费：$700 - $900，这笔费用是用来查看房屋有无被扣押等其他纪录测量费Survey fee：$150 - $400，核实房屋地界线的费用
以上这些费用都是Refinance时会遇到的衍生费用，所以贷款人要考虑的不仅仅是重贷出来的每月利息，这些一次性衍生费用也要考虑作为成本。
如何计算Refinance是否划算
我们上面说了，Refinance有投入成本，要把这笔费用与重贷后能省下来的前做比较，这个关键就是看盈亏平衡点break-even point。
大家在货比三家，比较不同贷方的利率和条款时，一定要学会计算盈亏平衡点，因为该点数会根据与抵押贷款相关的利率、期限和交易成本而有所不同。
1. 了解Refinance总成本 Refinance的总成本包括过户结算费（closing costs）以及其它费用。
2. 计算每月节省的费用 在计算之前，需要先查看个人当前的每月还款额以及利息费，在mortgage statement里。
然后将当前的每月还款额以及利息费减去loan estimate上标明的新的每月还款额和利息费，这部分的差值就是每个月可以省下的钱。
3. 计算盈亏平衡点 将refinance总成本除以第二步中每个月省下的钱，即可得到盈亏平衡点。
举个例子，假如你refinance之后每个月能省$50，refinance的总成本为$5,000，那么$5,000除以$50为100，即你需要100个月（大概8年）才能盈亏平衡。
如果你在达到盈亏平衡点之前都会一直住在这套房子里，那么refinance就是省钱的。反之，如果你在达到盈亏平衡点之前可能会搬家，那么就可能不划算了。
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哪些情况不适合做Refinance
1. 单纯追求低利率 Refinance的手续费是不低的，特别是房屋贷款，成本可能会高达数千美金。
而当市场利率并没有显著下降，Refinance可能不会带来足够的收益。
2. 近期有搬家/换房计划 如果你计划在较短时间内搬迁，Refinance可能不值得，因为可能无法在短时间内收回Refinance的成本。
3. 不确定的财务状况 如果你的财务状况不稳定，例如面临失业风险或其他不确定性，Refinance可能会增加你的财务风险，因此可能不适合。
Refinance申请流程
整个贷款过程通常在20-30天左右，具体参考以下步骤：
1. 提交材料 联系贷款经纪人，递交申请材料，包括的材料有：收入证明、W-2或1099复印件、房屋保险证明、产权保险复印件等等。
2. 申请 房屋refinance通常没有买房那么复杂，在准备好上述材料之后，就可以联系贷方并开始申请流程，包括完成贷方的申请表，提交材料并快速回复贷方提出的任何问题。
3. 锁定新利率 一旦贷方批准了申请，申请人通常可以选择锁定利率，从而为自己留出更多时间研究条款，且不必担心利率变化。利率锁定时长一般为15-60天，不过具体还是取决于贷方。
4. 承保Underwriting 在锁定利率后，贷方将继续进行承保流程。在承保期间，贷方会核实申请人的收入、资产以及财产状况。与买房时类似，贷方也会进行房屋估值。
5. Closing结算 承保流程之后，就差不多可以结束此次Refinance的申请了，这个过户流程比买房会更快。
总而言之最重要的是，在决定何时申请Refinance之前，应该仔细评估自己的财务状况、长期目标以及Refinance可能带来的好处和风险。最好与专业人员讨论你的情况，以便做出明智的决定。
