随着纾困资金、失业救济金、股市增长、企业薪资保护项目等方式进入到普通民众生活中，赋予了民众购买力的同时，创下历史新低的房贷利率也刺激了大量原本买不起房或是不愿意买房的民众，很多人突然发现月供的价格如果比房租还要低，与其租房还不如拼一套属于自己的房子不好吗？
确实，现在的贷款利率一再降低，这已经是历史的第8次的最低点了，最近Fannie Mae和Freddie Mac在重新贷款的申请中增加了0.5%的手续费，这也让普遍的利率增加了0.25%，不过这个对购房人的贷款来讲并没有太大的影响。现在的低利率让更多的人可以qualify (符合)去做买房，不管是买来自住还是买来出租都很好。现在我们在买房贷款方面提供一些攻略，希望大家都能拿下低利率顺利购屋。
1、对于第一次买房的朋友，需要注意哪些事项呢？
如果是购买自住屋，只需要有很少的头款（大概3.5）就可以申请到FHA loan；Conventional loan的话那至少是5%，最高的申请额度可以到76万5600元；那么Jumbo的话是可以申请到1.5个million (150万)。如果可以，在居住的city和county去咨询一些关于closing cost上面的support。另外的话，如果购买的地区比较偏远，而收入可以Qualified的情况下，那么在银行方面，也会对利率和cost有一些相应的优惠政策。
2、申请贷款的过程，需要准备什么？
银行对于第一次贷款人是有一定的条件限制，基础的要求就是“222”。首先就是要在美国有两年的居住记录，另外就是有两年的信用记录，有三个Active的账号，再来就是有两年的收入纪录，如果之前是在上大学，有Diploma也是可以作为证明的。要是H1b的话，需要有持续的两年的Visa才可以进行贷款。在头款方面，基本上在过去的两个月不要有大的Deposit (存款)，这样子才可以Qualify。
3、对于重新贷款的族群，怎样可以锁住低利率？
重新贷款这个族群构成就比较复杂一些，什么样的人都有。相对于First-Time Home Buyer来说，没有办法给大家一一都说明，还是要case-by-case的情况才可以详说，因此我们只分析一个概况应该要怎么样去做以及它的一些相关流程。Refinance和purchase基本上在程序上和qualify上，没有太大的区别，只是在Refinance上，因为最近银行的审批比较慢，所以现在最重要的就是尽早的提出申请，这样你才有机会锁到比较好的利率。现在基本上Refinance都需要在45天，Purchase整个的流程还是在30天以内。
美国因其经济发达，法制健全，房地产市场有比较强的规律可循这些特点，成为了越来越受到国人欢迎的投资目的地国家。不论是机构投资者还是普通的自然人投资者在想要全球化配置自己的资产时，总是不可避免地把目光投向美国。
但美国的法律体系以及税收体系与中国有较大差别，习惯了在中国购房的客户初接触美国房产时会有一些不适应，今天就给大家梳理一下在美国购房会涉及到哪些方面的税务。
以投资类房产为例，即买房之后客户将房产出租出去，几年之后讲房产转售出去。这种情况不同于移民客户买房自住的需求，买房自住只需要按时缴纳房产税,其他税务类别很少会涉及到。而在美国的投资类房产，相关交易行为会和以下这些税种打交道。
1.个人所得税 Income Tax
客户在美国买完房产之后，将其出租，出租所产生的收入需要缴纳个人所得税。谈到个人所得税，需要注意几个概念和节点：
第一， 纳税人识别号，也叫税号，英文是ITIN，是Individual Taxpayer Identification Number（个人纳税者识别号）的缩写。作为外国人在美国出租自己的房产，税务部门需要扣除（Withholding）租金收入的30%作为预扣税（请注意此处提到的是租金收入作为个人所得税应税收入的预扣税，与我后面讲到的关于房产出售的外国人预扣税15%是两回事，请注意区分）。所以侨外移民建议各位客户可以在准备购房或者购房之后马上申请一个税号（ITIN），拿到税号之后再收租金就不需要缴纳预扣税了。预扣税在个人申请到税号之后也是可以找国税局退税的，但是操作不那么容易，所以建议客户还是在收租金之前就将税号准备好。关于税号的申请，需要找会计师帮忙，侨外移民有合作的美国专业会计师事务所，可以帮客户申请。申请周期一般要1-3个月，取决于美国国税局的审批速度。
第二， 免税额（Personal Exemption）。2017年度美国国税局规定个人的免税额度是每人每年$4050。即如果年纳税额少于4050美金，那么客户就不必缴纳个人所得税。不过还是需要报税，只是所缴纳的税款为0。
第三， 2017年联邦个人所得税税阶，如下所示：
联邦税率10% 个人应缴纳税收入$0-$9,325
联邦税率15% 个人应缴纳税收入$9,326-$37,950
联邦税率25% 个人应缴纳税收入$37,951-$91,900
联邦税率28% 个人应缴纳税收入$91,901-$191,650
联邦税率33% 个人应缴纳税收入$191,651-$416,700
联邦税率35% 个人应缴纳税收入$416,701-$418,400
联邦税率39.6%最高，个人应缴纳税收入高于$418,401
美国是联邦制的国家，联邦有联邦的税收体系，每个州有每个州的税收体系。从个人所得税来讲，一般来说纳税人需要同时缴纳联邦个人所得税和州个人所得税两种个人所得税。例如加州（California）的个人所得税也是有税阶之分，从1%到12.5%不等。但是有些州是不需要交个人所得税的，如得克萨斯州(Texas)和佛罗里达州（Florida）等。正是因为如此，更多精明的投资者会选择德州和佛罗里达州去投资置业。
第四， 美国的税务年度是从每年的1月1日截止到当年的12月31日。
第五， 每年的报税截至日期，对于美国居民（持有美国护照）截止日期是每年的4月15日午夜12点。对于非美国居民报税的截止日期是每年的6月15日。
2.资本增值税 Capital Gains Tax
客户持有房产一年之后想要卖出，卖出价与买入价中间的增值部分，需要缴纳资本所得税。如果是一年之内卖出，增值部分的收益按照个人所得税来征收，对于投资者来说非常不划算。
增值部分在37,951到418,400美元，税率为15%；增值部分高于418,401美元的，税率为20%；资本所得税的个人免税额依然是$4050。
此外，由投资所得到的额外收入，如股票、地产、债劵、共同基金、艺术品和其它任何有价值的东西等，每年必须申报。但申报与缴税是两回事，也就是说有可能不需要缴税。
3.房产税 Property Tax
美国和加拿大都有房产税，这个税收是投资者作为房子的业主每年都需要交给国税局的。如果有欠款记录，很有可能客户的信用记录会收到影响，这样如果客户以后要申请美国移民，或者向银行申请贷款都有可能收到影响。并且如果房产税拖欠时间久了，政府有权利拍卖你的房产。所以房产税是无论如何一定要按时交，不能拖欠。
各州的房产税率各不相同，加州的房产税率一般在1.2%上下，佛罗里达州房产税大约在1.75%上下，纽约州的房产税率在1.9%左右，德克萨斯州的房产税率2%-3.75%不等。有的新开发的大社区的房产，除了房产税之外，还会收房产的附加税，CFD或者叫Mello-Roos。税收的主要用途是作为社区发展的费用，用于修建和维护当地的公共设施，如马路、路灯、警察局、医院、学校、公园等等。社区发展税不像房产税是永久征收，会有固定的征收年限，如30年。
4.关于转售房产的税例第1031条
客户用于商业或者投资的房产在转售时，如果新购置的房产与卖出的房产等值或者价格高于旧有房产，并且还符合以下条件时，就可以避免缴纳旧有房产增值所产生的资本利得税（Capital Gain Tax）。
首先旧有房产出售后的45天之内需要指定新购置房产，其次，在180天内需要完成过户。因为客户出售旧有房产所得到的收益全部用于购置新房产，理论上客户并没有多余的收入产生，所以也没有可以纳税的税基，因此客户可以不用缴纳资本利得税。不过具体的操作还是需要依靠专业的房产经纪团队和税务师为客户量身策划，在客户想要转卖旧有房产时就开始做全面的考虑与规划，以在过户之前与过户公司进行必要的沟通。
5.外资房产投资预扣税
美国的《外国投资者预扣税法》（Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 ，缩写为FIRPTA） 属于联邦税法，目的是杜绝外国人、非永久居民和外国企业在出售房地产时偷税漏税。根据规定，任何买家从外国籍的卖家中买房，就必须从合同成交额中预扣15%的税（这个数字在2016年2月17日之前是10%），并且还要在成交后的20天内，把这笔税金上缴美国联邦税务局，否则罚款可高达一万美元（针对买家的罚款）。但如果卖主是美国人或者持有美国绿卡，就不必缴纳这笔预扣税。买卖双方完成交易，国税局在扣除必要的税款（如资本增值税）之后如果15%的税款仍有剩余，会在报税之后60-90天退回给卖方。
以上是个人客户在投资美国房产时常见的税种，具体税号的申请与报税。建议客户还是委托专业的会计师来帮自己操作打理。
