美国因其经济发达，法制健全，房地产市场有比较强的规律可循这些特点，成为了越来越受到国人欢迎的投资目的地国家。不论是机构投资者还是普通的自然人投资者在想要全球化配置自己的资产时，总是不可避免地把目光投向美国。
但美国的法律体系以及税收体系与中国有较大差别，习惯了在中国购房的客户初接触美国房产时会有一些不适应，今天就给大家梳理一下在美国购房会涉及到哪些方面的税务。
以投资类房产为例，即买房之后客户将房产出租出去，几年之后讲房产转售出去。这种情况不同于移民客户买房自住的需求，买房自住只需要按时缴纳房产税,其他税务类别很少会涉及到。而在美国的投资类房产，相关交易行为会和以下这些税种打交道。
1.个人所得税 Income Tax
客户在美国买完房产之后，将其出租，出租所产生的收入需要缴纳个人所得税。谈到个人所得税，需要注意几个概念和节点：
第一， 纳税人识别号，也叫税号，英文是ITIN，是Individual Taxpayer Identification Number（个人纳税者识别号）的缩写。作为外国人在美国出租自己的房产，税务部门需要扣除（Withholding）租金收入的30%作为预扣税（请注意此处提到的是租金收入作为个人所得税应税收入的预扣税，与我后面讲到的关于房产出售的外国人预扣税15%是两回事，请注意区分）。所以侨外移民建议各位客户可以在准备购房或者购房之后马上申请一个税号（ITIN），拿到税号之后再收租金就不需要缴纳预扣税了。预扣税在个人申请到税号之后也是可以找国税局退税的，但是操作不那么容易，所以建议客户还是在收租金之前就将税号准备好。关于税号的申请，需要找会计师帮忙，侨外移民有合作的美国专业会计师事务所，可以帮客户申请。申请周期一般要1-3个月，取决于美国国税局的审批速度。
第二， 免税额（Personal Exemption）。2017年度美国国税局规定个人的免税额度是每人每年$4050。即如果年纳税额少于4050美金，那么客户就不必缴纳个人所得税。不过还是需要报税，只是所缴纳的税款为0。
第三， 2017年联邦个人所得税税阶，如下所示：
联邦税率10% 个人应缴纳税收入$0-$9,325
联邦税率15% 个人应缴纳税收入$9,326-$37,950
联邦税率25% 个人应缴纳税收入$37,951-$91,900
联邦税率28% 个人应缴纳税收入$91,901-$191,650
联邦税率33% 个人应缴纳税收入$191,651-$416,700
联邦税率35% 个人应缴纳税收入$416,701-$418,400
联邦税率39.6%最高，个人应缴纳税收入高于$418,401
美国是联邦制的国家，联邦有联邦的税收体系，每个州有每个州的税收体系。从个人所得税来讲，一般来说纳税人需要同时缴纳联邦个人所得税和州个人所得税两种个人所得税。例如加州（California）的个人所得税也是有税阶之分，从1%到12.5%不等。但是有些州是不需要交个人所得税的，如得克萨斯州(Texas)和佛罗里达州（Florida）等。正是因为如此，更多精明的投资者会选择德州和佛罗里达州去投资置业。
第四， 美国的税务年度是从每年的1月1日截止到当年的12月31日。
第五， 每年的报税截至日期，对于美国居民（持有美国护照）截止日期是每年的4月15日午夜12点。对于非美国居民报税的截止日期是每年的6月15日。
2.资本增值税 Capital Gains Tax
客户持有房产一年之后想要卖出，卖出价与买入价中间的增值部分，需要缴纳资本所得税。如果是一年之内卖出，增值部分的收益按照个人所得税来征收，对于投资者来说非常不划算。
增值部分在37,951到418,400美元，税率为15%；增值部分高于418,401美元的，税率为20%；资本所得税的个人免税额依然是$4050。
此外，由投资所得到的额外收入，如股票、地产、债劵、共同基金、艺术品和其它任何有价值的东西等，每年必须申报。但申报与缴税是两回事，也就是说有可能不需要缴税。
3.房产税 Property Tax
美国和加拿大都有房产税，这个税收是投资者作为房子的业主每年都需要交给国税局的。如果有欠款记录，很有可能客户的信用记录会收到影响，这样如果客户以后要申请美国移民，或者向银行申请贷款都有可能收到影响。并且如果房产税拖欠时间久了，政府有权利拍卖你的房产。所以房产税是无论如何一定要按时交，不能拖欠。
各州的房产税率各不相同，加州的房产税率一般在1.2%上下，佛罗里达州房产税大约在1.75%上下，纽约州的房产税率在1.9%左右，德克萨斯州的房产税率2%-3.75%不等。有的新开发的大社区的房产，除了房产税之外，还会收房产的附加税，CFD或者叫Mello-Roos。税收的主要用途是作为社区发展的费用，用于修建和维护当地的公共设施，如马路、路灯、警察局、医院、学校、公园等等。社区发展税不像房产税是永久征收，会有固定的征收年限，如30年。
4.关于转售房产的税例第1031条
客户用于商业或者投资的房产在转售时，如果新购置的房产与卖出的房产等值或者价格高于旧有房产，并且还符合以下条件时，就可以避免缴纳旧有房产增值所产生的资本利得税（Capital Gain Tax）。
首先旧有房产出售后的45天之内需要指定新购置房产，其次，在180天内需要完成过户。因为客户出售旧有房产所得到的收益全部用于购置新房产，理论上客户并没有多余的收入产生，所以也没有可以纳税的税基，因此客户可以不用缴纳资本利得税。不过具体的操作还是需要依靠专业的房产经纪团队和税务师为客户量身策划，在客户想要转卖旧有房产时就开始做全面的考虑与规划，以在过户之前与过户公司进行必要的沟通。
5.外资房产投资预扣税
美国的《外国投资者预扣税法》（Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 ，缩写为FIRPTA） 属于联邦税法，目的是杜绝外国人、非永久居民和外国企业在出售房地产时偷税漏税。根据规定，任何买家从外国籍的卖家中买房，就必须从合同成交额中预扣15%的税（这个数字在2016年2月17日之前是10%），并且还要在成交后的20天内，把这笔税金上缴美国联邦税务局，否则罚款可高达一万美元（针对买家的罚款）。但如果卖主是美国人或者持有美国绿卡，就不必缴纳这笔预扣税。买卖双方完成交易，国税局在扣除必要的税款（如资本增值税）之后如果15%的税款仍有剩余，会在报税之后60-90天退回给卖方。
以上是个人客户在投资美国房产时常见的税种，具体税号的申请与报税。建议客户还是委托专业的会计师来帮自己操作打理。
在美国投资房产的租金收入如何报税?
在最近几年，相当多的中国公民利用美国金融危机期间房产价格较低的机会，购入美国房产进行租赁和投资。随着而来的在美国纳税的问题让很多人头疼，今天我们就为大家详细讲一讲。
我是居民还是非居民？
美国税法除了区分公民和非公民外，还将居民分为有居住权的外国人(Resident Alien)和无居住权的外国人(Non-resident Alien)，即居民和非居民。这点在报税时尤为重要，美国税法对居民和非居民实行两套不同法规则，各个条例对居民和非居民也各有利弊。美国税法以绿卡检定法则和居留时间法则来认定您是否是属于税法所定义的居民：
1绿卡检定法则
持有绿卡极即为美国居民。不论实际居住美国或海外，只要您拥有绿卡，都是税法上的居民。即使拿了绿卡之后回国做事或自己做生意，不在美国居住、工作，收入来源亦并非来自美国，仍须向美国如实报税。
2居留时间法则
与移民法不同，若报税年度在美国停留不到31天，税法上认定为非居民；若报税年度在美国停留超过31天，以“居留日”为准，居留日超过183天，在税法上认定为居民。居留日计算公式：居留日=（当年停留日数*100%）+（去年停留日数*1/3）+（前年停留日数*1/6）。有些人员是免于可以获得居留时间法则的豁免之外的，主要有以下几种：
1、外国政府人员；
2、持J类（交换访问学者）签证和Q类（赴美参加国际文化交流计划）签证在美任教或受训的人员；
3、持F类（学生）签证和M类（短期职业技能学习）签证的留学生。
由于居留时间法则的存在，国内经常出入美国的生意人或家眷在中美的两地的“空中飞人”要特别注意在美停留天数，否则一不小心会出现虽然无没有居留权，却被税法认定为是美国居民的情况，将会处理起来会相当麻烦。综上所述，税法规定所有公民、居民及在美居留超过183天的人（除免于居留时间法则的人员外）都在征税范围之内。
作为美国非居民，仅拥有美国房产，是否需要缴纳美国税？
一般只作为仅持有美国房地产业主的非居民，是不需要缴纳美国的个人所得税。在出售或以其他方式处置美国房产时，才需要缴纳美国所得税。租金收入的税收影响会在下面解释。
美国居民和非居民对来自美国租金收入如何纳美国税？
美国居民一般都是全球收入征税，和美国公民一样。他们需要每年申报一次，并申报租金收入。租金费用可抵抵租金收入，而租金净收入则按累计税率纳税。
非居民收到来自美国的房地产的租金收入一般是需要按总租金收入的30%预扣所得税。它是对此，承租人或房地产管理公司（如果有涉及）的负有扣缴义务，即将扣完30%的税后汇款净额支付给非居民业主。非居民收到的租金收入不需再申报年度所得税申报表。然而，美国税法允许非居民申报年度所得税申报表，下面文会做进一步解释。
美国税法第871(d)条例规定，如果非居民外籍人士在美国拥有因房产而产生的收入，可以根据美国税法第871(d)条例，将由房产产生的收入作为与美国有关联的贸易收入所得。此类收入包括租金收入以及矿产，石油，天然气，或其他自然资源的使用费。同时，房产的出售或交换也包括在内。因此，当非居民外籍人士在美国投资购买房地产并出租时，便需要向美国政府申报其个人所得税 1040NR。
房产相关的开销（如物业费，房产税，水电费，维修费等）可以相应抵扣，只有净收益才需要被征收税。
因此，当非居民外籍人士在美国投资购买房地产并出租时，便有了需要向美国政府申报其个人所得税的义务。
假设一栋价值50万美金的房产，一年的租金收入有3万美金，扣除物业费，房地产税，基本维修，水电费，及折旧费用共2万美金，则此出租房产净收入为1万美金，符合10% 及15%两段等级税率，以2015年单身税率需缴纳1039美元的联邦个人所得税。
同时，出租房产所得的净收入也需要向所在州申报个人所得税。不同州的州税也不同。因此，在通常情况下，如果非居民外籍人士在美国拥有出租房产收入的时候，每一年度，需要申报两份税表，一份给向联邦政府申报联邦个人所得税，一份向给房产所在州申报州个人所得税。个人所得税的截止日为4月15日，申报上一年度一月至十二月的个人所得。
申报1040NR时， 什么类型的房地产相关费用可以扣除？
以下费用可以作为相关费用在税前扣除：
前期租金支出
折旧
修理
改进
旅行费用
清洗和保养
保险
纳税申报费
申报1040NR还是预扣30%好？
针对非美国税务居民的房产租赁和投资利得，美国国税局有详细的说明，并给予非税务居民在税务处理方面的不同选择。不过，如果拥有的房产有租金收益，或者最终售出的房产有产生资本利得，房屋的拥有者进行正常的报个人所得税申报 （1040NR）通常比较有利（即税负比较低），而且会缴纳正常反映收益和资本利得的税款。
非美国居民个人所得税的截止日期是什么时候？非美国居民，如果选择根据美国税法第871(d)条例申报，报税用的表格是1040 NR, 报税的时间是四月十五日。申报上一年度一月至十二月的个人美国所得。
非美国居民，是否有义务申请美国税务号码？
所谓ITIN（Individual Taxpayer Identification Number ITIN）,是美国国税局（Internal Revenue Service, IRS）针对非美国居民，而且有报税要求的人士而专门设立的号码。从1996年的美国个人税申报开始，美国国税局要求没有社会安全号（SSN）的报税者提供个人报税号码进行报税。因此,ITIN号码是进行美国非居民个人税（1040NR）申报的重要基础。而拥有ITIN对非移民签证或者移民签证的申请没有任何影响。通常来说，两类人士需要ITIN号码：
第一类：非美国居民报税者
如果您是非美国居民，没有美国社会安全号码（SSN），并且在美国境内有商业收入，房产租赁收入，资本利得收入或者其他投资收入，该收入并没有在美国和所在国制定的双边税务豁免协定规定之内，则均需要报非美国居民个人税。ITIN号码是申报非美国居民税的必要条件。美国税务局要求非美国居民报税者当年的美国个人税税表(1040NR)和ITIN号码申请表（W-7表）务必共同提交给税务局。
第二类：为申请税收优惠或预扣税款的人士
此外，美国国税局还规定，在一些特殊情况下，申请人可以单独申请ITIN号码，不需要和税表一起提交。这些特殊情况主要集中于（但是不限于）：
● 申请ITIN号码来享受美国和其他国家的税收优惠政策，例如预扣收入豁免或者减免；
● 美国国税局要求的有关非美国居民在美国境内收入预扣或者信息披露合规要求；
● 非美国居民在美国出售房产。
从2013年开始，ITIN号码存在有效期，该号码五年有效。在号码有效期之内如果继续申报非美国居民税，则可以一直用此ITIN号码。该号码失效之后，如果需要，则需要重新申请新的ITIN号码。
美国国税局在收到申请之后，一般情况下会在六周左右的时间以书信的形式告知申请人ITIN的号码。但是海外的申请人时间被通知的时间会更长，一般为十二到十五周左右。
如果选择申报1040NR, 还有什么需要考虑的？
除了获得ITIN和提交正式IRC871（d)文件，你还需要提供你的租户或物业经理完整并签署好的W8 ECI表格。W8ECI表格可以解除你的租户或物业管理者从租金收入预扣30%的义务。
如果在截止日期没有报税会有什么后果？
如果纳税人欠美国政府税款，又没有在纳税截止日期内交款，他将被美国税务局罚款并征收高额利息。美国国税局的规定是，如果美国税迟报，而且拖欠美国国税局的税款，那么会出现三种罚款，一种是未及时申报罚款（Failure to File），一种是未及时缴税罚款（Failure to Pay）,以及滞纳金（Interests on the Delinquent Amount Due）. 因故此，及时报税和交税非常重要。 对于美国非税务居民，特别是在美国境内有房产和财务投资者来说，正常申报美国税是保证其在美国财务利益不受干扰的重要因素，同时也能够保证其在美国投资所得仅被征收合理税款。美国国税局针对非美国居民的报税问题，有详尽的解释，并且在其一切某些特定的投资方面，给予美国非居民选择如何进行税务处理的权利。然后，正常申报非美国居民的美国所得税，被普遍认为是一种最佳的处理方式，不仅能够体现非美国居民严格遵守美国法律的表现，而且还仅被征收合理的税款，这对于非美国居民来说，如果在美国境内有收入，正常进行报税，是非常正确而的处理方式。
此外，非美国居民，正常申报美国境内收入和交税，能够很大程度避免美国国税局的查税抽检税务稽查。如果被美国国税局抽检稽查，并且被认定不按时交税或者逃税，将不仅会被课以高额罚款，甚至美国境内的财产也会受到影响。
同时，美国国税局的记录和美国使馆的签证申请有一定的关联（美国签证申请表中要求签证申请人填入美国个人税鉴别号码，Individual Tax Identification Number or ITIN），故此，糟糕的报税记录会极大影响美国签证的再次申请，而良好的报税记录有助于非居民再次获得美国签证的再次获得。
