美国税法规定，当纳税人出售"主要住宅房屋"时，如果房主在5年之内，自住超过2年，卖房后，房产升值部分(CapitalGain)可享受税收减免（夫妻二人可免50万美金，个人可免25万美金）。
所以如果你花50万美金买了一套住宅，后来80万美金卖出，赚了30万美金，那你只有5万美金需要交税；如果你是和配偶共同拥有房屋并出售，则30万利润则完全不用交税。
以上是自住用房的税收优惠政策，但很多人在美买房是为了投资，买了房压根就没考虑过去住，就享受不到这项税收优惠政策。
但是作为投资用房，联邦税务法案IRC为投资房产所有者提供了另一种纳税机制---1031延税法。
1031延税法是从美国国家税务法第1031条款项中的规定而得名。
在法律条文的定义下，此类交换意味着“如果交换的房产是用于商业性使用或，并且用于交换类似的资产，那么交换过程中的资产利益得失不予承认，不用缴纳其过程中产生的资产利得税。”
换言之，只要卖家在出售原有房产后购买价值更高或等值的房产，并且用于，就可以使用这一法条。
下面这个例子可以直接说明1031条款的优势
林女士在2013年7月1日以30万美元的价格购入一套精品公寓并且出租给他人（作商业用途），也付清了所有贷款，该公寓现市场价值为50万美元。
若林女士于2016年7月底打算购买另一套价值同样为50万美元的公寓，忽略房屋需要进行折旧的情况，此时她有两个选择：
若林女士将自己原有的公寓放到市场上出售，但不在180天内购入新房产，就需要缴纳一定比例的资产利得税。
因林女士持有房产已超过一年，纯收入所应缴纳的资产利得税约为4万美金。此时林女士所剩资金为46万美金，无法立即购买新的房产。
若林女士选择利用1031条款，在45天内确认新房产，并在180天购入，用作投资或商业使用，就可以帮助她延后所需缴纳的税收，顺利购置新房。
提示Tips
需要注意的是1031虽然是缓税，不是免税，但在金钱越来越贬值的情况下，同样的税款越晚交越合适，变相的是种资产增值。
如果新买的房产价值低于原房产价值，还能享受1031延税法吗？ 但如果新投资的房产低于出售的旧投资房产或由于其他原因，卖房者会收到现金或其他补偿物，通常被称之为“好处”（Boot）。
“好处”（Boot）可能是现金，也可能是债务减免，支付不合格的费用，超额借贷购买新房产和非同类财产交换等。
卖房者收到的“好处”（Boot）要缴资本利得税，最高收到的全部“好处”（Boot）都要缴资本利得税。
例如，早期买的一套投资用房600万美金，卖了1000万美金后，资本利得是400万美金，用这些钱又买了一套新房，只有800万美金，自己还剩200万美金，这200万美金要缴纳资本利得税，以20%税率算要缴纳40万美金的税。
但如果下一次再投资的话，成本基准则变为800万美金。
1031法成立的两个时间节点 要想运用1031延税法案，有两个时间必须满足。
45天，投资人必须在房产卖掉的45天内，确定替代的房产，也就是找到想买的房，进行书面确认，必须要有买卖双方的签名；180天，必须在180天内完成房产的过户手续，不能延期。
首先要研究或咨询税务师关于1031延税法的相关细则，看看自己的情况是否符合1031法的标准，其次是将房地产出售时要让购买者知道你的1031交换意图，并同意配合你，资金各方面能及时到位。
然后找到一家合格的第三方托管机构，签订合同，设立托管账户，由这家托管结构收取你出售上个房产的资金，在45天之内找到替代的房产，并在180天内完成交割，由托管机构支付购房款和收取相应的服务费用。
1031法适用的投资类型
这点很重要，不是所有投资都适用1031延税法。该法案仅适用于在美国境内的投资和商业用途的房地产或不动产（Real Property）和动产（Personal Property）。
商业用途指持有房地产用于交易、生意或投资，包括出租住宅、办公大楼、农田和商业房地产等。
财产交换必须是同样性质，但可以质量高低或级别不同。如公寓大楼可以与办公大楼交换，出租房可以与土地，土地可以与办公大楼等等。
不能用于自住房屋的买卖，也不能用于股票、债卷等财产的交换。只能在美国境内的房地产买卖交换才可以用1031法，如卖掉中国的房地产，买美国的房地产，不能免缴资本利得税。
从上面可以看出，要想顺利的运用1031延税法，必须要同时满足不少要求。首先需要都是美国境内的房产，在卖房45天内要找出想买的房，180天内要过户，钱要交给“合格中介”保管，纳税人和买卖中介不能碰钱，也不能利用增加贷款来套现。
很多华人在考虑进行海外资产配置时，特别是在美国买房，往往感到迷茫，不知道该从哪里开始。美国的房地产市场有其独特的规则和潜在的“潜规则”，理解这些规则能帮助你更好地进行房产投资。今天我们就来一起看看美国买房时需要注意的几个关键点，帮助你在买房过程中少走弯路。
美国买房与移民无关
在美国，外国人可以买房，但购买房产并不能直接获得美国身份。美国的移民政策和房产市场是分开的，即使你在美国购置了房产，美国移民局也不会因此给你提供移民优惠。也就是说，买房并不能作为移民的捷径，只有办理绿卡或合法移民身份的申请人才能享受相关政策。
买房比租房更划算
相比租房，长期来看，购买房产在美国是更划算的选择。整体而言，美国的房价并不算非常昂贵，尤其是一些中小城市。因此，如果你有长期居住或投资的打算，买房比租房更有利。
产权与居住权的区别
在美国买房，有产权和居住权两种选择。有产权的房屋业主可以自由买卖或出租，而有居住权的房屋则只有固定年限的产权，通常只有十几年，并且租售需要通过物业管理。这类房产价格较低，但限制较多，买房时需要明确区分。
房屋结构与院子管理
美国的房屋大多为木质结构，虽然轻巧但具备抗震标准。房屋的外部砖墙主要用于装饰而非承重。另外，如果房子带有大院子，院子里的树木是不能随意砍伐的，尤其是公共区域的树木。院子维护需要定期打理，如果你不想亲自管理院子，雇佣专业的园艺服务可能是一笔额外的开销。
贷款需要工作和信用
对于新移民来说，贷款买房前必须有稳定的工作和收入来源。在美国，银行发放贷款时非常看重信用和收入记录。即使你有足够的首付，但没有工作或者没有良好的信用记录，贷款申请也可能会被拒。因此，确保自己有工作和收入证明是贷款成功的关键。
早买新房更划算
新房的价格往往高于二手房，但如果你能在房子竣工前下手，价格可能会比竣工后的售价低很多。因此，想买新房的朋友们，可以在房子还未建好的时候提前购入，这样能够享受价格上的优惠。
房子的大小与环境更重要
在美国，房子并不是越大越好。尽管中国人常常认为大房子代表身份和地位，但在美国，环境和安全性更为重要。大院子意味着更多的维护工作，草坪和树木的打理可能会花费大量时间和金钱。因此，购买房子时要考虑实际生活需求，不要仅仅追求房屋的面积大小。
地段至关重要
地段是买房时的核心考虑因素。一个好的地段意味着环境优美、安全性高，并且生活便利。美国的一些优质社区通常靠近公园、湖泊或山景，并且发案率较低，邻里素质较高，选择一个好的地段不仅能保证生活质量，还能提高房产的升值潜力。
小区的选择也不能忽视
在美国，选择小区时要关注是否为封闭式管理。封闭式小区通常有较高的安全保障，比如门卫管理和遥控开门系统，安全系数较高，管理费用相对也更高。而开放式小区的安全性可能较弱，但管理费相对较低。选择时应综合考虑生活需求和安全保障。
