提到房地产经纪人，您的脑海中是否已闪现出这些关键词：传单、电话骚扰，虚假广告，买卖不透明。曾经在买房的过程中遇到的各种中介是否都让您大失所望。那么您一定是还从未接触过大洋彼岸的同一行业但风格却大相径庭的房地产经纪人们。今天就为您初步解密美国地产行业经纪人们是如何“练就”的。
1、持照上岗，加入协会
首先在美国，从事房屋买卖并收取佣金的个人，也就是我们常说的房地产经纪人，是必须持有各州颁发的经纪执照，才能上岗的。获取执照并非易事，对个人而言必须在美国有合法身份，参加规定数量的课时学习并通过严格的州政府考试，才有资格申请执照。同时，个人执业还必须加入有执照的公司，接受公司的内部管理和监督，收取佣金也必须通过公司而不能个人收取。
为了保持执照的有效性，每年还要参加必要的培训并交纳数额不低的执业会费。美国联邦和各州都有专门制约经纪人和经纪公司行为的法律规定，执业人若有违反不但会被吊销执照，更将面临经济诉讼的风险。所以他们中的绝大多数都是具有良好职业操守，并诚实守信且忠于客户的。
在美国没有执照的任何个人都不允许代理买卖房屋，不能收取佣金，不能收取介绍费，连经纪公司内部接电话的前台小姐，如果她没有执照的话都不能回答与房产信息有关的任何问题。
另外，美国各州颁发的房地产经纪执照只在本州内有效，比如您遇到的经纪人只有加州的执照，那么他就不能买卖纽约的房屋。
2、系统加持、房源透明
美国有一个专属于经纪人共享的房源系统，简称MLS（Multiple Listing System）。每一个经纪人都需要把自己代理的房屋资源上传到这个系统，所有上市的房屋都在这个系统中透明公开，这就避免了国内中介房源的信息不对称及局限性。同时，美国的MLS有严格的系统监管制度，经纪人上市的房源如有任何状态变动，都需要做到48小时内的信息更新，否则系统会对违规操作进行处罚。这样也是最好得确保了MLS中信息的准确性与及时性。
3、专业素养、至始至终
据统计，全美房产交易95%是通过经纪人来完成的，同时，在美国买房的流程又是非常程序化的，每一步骤都有经纪人按照行规和固定程序指导买方参与其中，包括合同的签定和更改，房屋检查和修理，定金和购房款的交付以及产权调查过户备案等等，每个步骤每个程序都十分重要，其目的都是对客户利益的最大保护。
最后，美国房屋买卖，通常佣金都是由卖方支付的，卖方经纪人将他从卖方获得的佣金一分为二，与买方经纪人共同分享，已是不成文的行规。只是遇到相当复杂或看房成本过高的买卖，买方才有可能额外支付费用给买方经纪人。
介绍到这里，相信您对于美国房地产经纪人也应该有了初步的认识了解，如果对于美国房地产投资有想法的朋友们，请放心大胆的聘请一位合格持照的经纪人带领您铸建在美国的“梦想家园”。
2021年医疗保险1月底截止上保！你还需要了解这些信息！
标准个人与家庭健康保险福利
最低保障计划
专为30岁以下人群设计的经济型健康保险计划。
前3次看诊免费，满足年度付款额上限后，保险公司承担全部花销。
个人年度付款上限$8,550，家庭年度付款上限$17,100。
一次免费年度健康检查。
高自付额计划
专为要求价格实惠，但提供大病保障的人群设计。
满足年度付款额上限后，保险公司承担全部花销。
个人年度付款上限$7,000，家庭年度付款上限$14,000。
一次免费年度健康检查。
家庭医生门诊*：$65
专科医生门诊*：$95
验血：$40
手术、住院满足自付额前全额自负
个人年度付款额上限：$8,200
点此了解详细福利
(*门诊超过头三次看诊后，整年需全额自付所有看诊费用，直到付满自付额后才重新拥有门诊费福利)
家庭医生门诊：$40
专科医生门诊：$80
验血：$40
住院：满足医疗自付额后，自费总花销的20%
手术：自费总花销的20%
个人年度付款额上限：$8,200
家庭医生门诊：$35
专科医生门诊：$65
验血：$40
手术、住院：手术每次$300 (HMO)，住院每日$600 (HMO)，或自费总花销的20% (PPO)
个人年度付款额上限：$8,200
家庭医生门诊：$15
专科医生门诊：$30
验血：$15
手术、住院：手术每次$100 (HMO)，住院每日$250 (HMO)，或自费总花销的10% (PPO)
个人年度付款额上限：$4,500
低收入个人与家庭健康保险福利
家庭医生门诊：$5
专科医生门诊：$8
验血：$8
手术、住院：满足医疗自付额后，自费总花销的10%
个人年度付款额上限：$1,000
家庭医生门诊：$15
专科医生门诊：$25
验血：$20
手术、住院：满足医疗自付额后，自费总花销的15%
个人年度付款额上限：$2,850
家庭医生门诊：$35
专科医生门诊：$75
验血：$40
手术、住院：满足医疗自付额后，自费总花销的20%
个人年度付款额上限：$6,500
家庭医生门诊：$40
专科医生门诊：$80
验血：$40
手术、住院：满足医疗自付额后，自费总花销的20%
个人年度付款额上限：$8,200
健康保险 Q&A
2021年不买健康保险还有罚款吗？
会罚款！虽然2019年，川普政府免除无健保的联邦罚款，但加州政府最新法律规定，从2020年起，无健保罚款的规定，全面回归。如果民众在2021年没有健康保险，加州税务局会对个人或家庭收取相应的罚款，作为年度州税申报的一部分。每一位无保险者的罚款金额为家庭年收入的2.5%，或者每个成人$695/年，18岁及以下儿童$347.5/年，两者按金额较高者作为最终罚款金额。
什么是投保开放期？
根据美国现行健保法，个人健康保险每年只能在几个月期间内，进行申请投保、转换计划的动作，这段时间即为——投保开放期。投保开放期截止后，若无特殊情况，您将无法再购买或转换个人健康保险计划。2021年投保开放期为2020年的11月1日至2021年的1月31日。如需保单在2021年1月1日生效，须在2020年12月15日之前完成申请作业。
怎样可以多节省一点保费呢？
2021年加州个人健康保险保费呈现史上最低增幅，同时加州政府扩大保费补助资格范围和资助力度，透过加州全保Covered CA购买健康保险，有些计划实际支出保费甚至低到$1/月。如果目前使用PPO 计划的则可以考虑转换到HMO计划节省保费；计划降级也是一个办法，如果铂金计划实在太贵，可以看看金计划，甚至银计划。还可以通过开通传统IRA退休帐户来降低申请健保的家庭年收入，以争取更多保费补助，并有机会提升健保福利。
我的保险最快可以什么时候生效？
2021年健康保险的开放投保期从2020年11月1日开始，到2021年1月31日结束，如果想让保险最快在2021年1月1日生效，需要在2020年12月15日之前完成申请转换的动作。
什么是特殊投保期？
2021年健康保险开放投保期为2020年11月1日至2021年1月31日。错过投保开放期，除非在有以下特殊情况发生的60天内递交申请，否则仍无法买到健康保险：增加一名子女、家有新生儿、家庭寄养或收养成为子女；投保人或投保人的家属因雇主终止提供公司团体健康保险（非自行停止的COBRA）而失去最低额基本保险；由于收入过高，被迫终止Medi-Cal政府资助的白卡医疗保险计划；成为加州的永久居民和/或因永久入住而加入健康保险计划。
我没有SSN社会安全号码，怎么买健康保险？
由于没有SSN，这部分人士无法办理美国居民所使用的健康保险；而普通的旅游平安险又无法满足日常的医疗需求，如糖尿病、高血压、已经怀孕等既有状况常常会被排除在保障范围之外。但在开放投保期，只要是65岁以下加州居民，即使没有SSN 也可以趁开放投保赶快购买美医通健康保险，接受现有疾病的理赔，再无后顾之忧。
如何计算政府保费补助？
加州全保 Covered Califorina 系统与IRS连线，以1040报税表格上的家庭人口数和家庭年收入和居住区域为主要依据，计算每个申请家庭的健保计画保费和可获得的政府补助。公民、绿卡身份的个人和家庭，只要收入符合补助资格，均可获得保费补助和医疗费用分担补贴。以下表格说明了联邦政府补助的资格，若您的家庭年收入符合联邦贫困线(Federal Proverty Level, FPL) 的规定，政府将按照您收入的高低提供三种不同类型的补助：Medi-Cal 白卡、保费补助(Premium Assistance)、费用分摊补贴(Cost-sharing Reduction)。
怎样准备收入证明来申请补助？
请准备最近一年1040报税表格，以第8b行Adjusted Gross Income为主要依据。如果您有工资单、或者有房租收入、利息收入，也可作为预估全年收入的证明。若您实在没有任何证明的单据，您也可以寻求您的会计师或雇主帮您出一份附上签名的收入声明。如果投保人有不需要缴税的社会福利金(non-taxable social security benefit)，国外收入(income living abroad) 或不需要缴税的利息收入(non-exempt interest)，也需要算作收入，来计算正确的MAGI。
我可以放弃白卡，自费购买健康保险吗？
如果您还想要在开放投保期间，申请有政府补助的健保计划，那么则不可以主动放弃白卡，自费买健保。您必须要携带您的收入证明至您居住区所在的县办公室取消白卡，之后才能申请购买普通健康保险。不可以在未取消白卡的情况下申请有政府补助的保险。如果您不需要有政府补助的健保，您可以在办理取消白卡的同时，在开放投保期购买无需补助的健保计划。
PPO保险太贵怎么办？
PPO计划保费像往年一样会继续升高。如果投保人的身体状况良好，看病次数少的话，建议考虑更换成HMO或者EPO计划。您也可以购买传统IRA，来降低您申请政府补助时申报的家庭年收入，以此获得更多补助，降低保费，甚至可以转换成更好的计划福利。
我的医生不接受个人健康保险，怎么办？
如果您的医生与您现有保险公司没有合约的话，您可以在投保开放期间，更换一个与您医生有合约的保险公司。如果您的家庭医生只接受公司团体健康保险，而您是1099自雇主、公司雇主，哪怕公司只有2个员工，都欢迎来电华兴保险咨询。
同等级计划福利都一样，推荐哪个保险公司？
同等级保险福利相同的情况下，选择保险公司可以根据其服务品质、品牌声誉和医疗网的广域来决定。如果您希望就诊比较方便，不想因为医疗网的问题而拖延治疗，那么Kaiser凯撒保险就是您最佳的选择。其一站式的服务、完善的健保体系和健全的医疗设备，让您无需为看病而奔波劳累。
我可以放弃公司的团体健保，自己买保险吗？
如果您的公司可以提供团体健康保险给您和您的家人，您是不可以购买有政府补助的健康保险。对于您的家人也一样，即便公司需要您家人支付全额的保费，您的家人也不可以申请有政府补助的保险。如若政府查到您和家人在公司有提供保险的情况下，依旧申请了政府补助的健康保险，那么您和家人所得到的补助将须全数返还给政府。除非，您支付员工自己的团体健康保险的保费（不包含支付家属的团体健康保险保费），大于您全家收入的9.78%，那么您和家人在提供证明文件之后，则可以申请有政府补助的健康保险。
