全美房产买卖在过去的一周因新政策的生效发生巨大的变动。而在房价高昂、竞争激烈的的湾区，买卖双方都在观察新政带来的实质影响。
行业从业者分析，在加州激烈的房市上，买家的筹码本来就很少，相互竞争激烈，预测新规不会降低房价。市面上的房产总量、贷款利率等都是影响房价更重要的因素。
刚过去的17日，美国房产经纪人协会（The National Association of Realtors）正式开始实行新政，将极大影响买房经纪人得到的佣金。
按照过去的规则和习惯，绝大多数的房产交易，卖方将承担买卖双方经纪人的佣金，佣金支出往往也被算入卖方期望的房产售价中。当房产被录入数据库后后，经纪人就可以看到可能得到的佣金收入。
而对于买方，经纪人的服务可理解为"免费的’，即买房者除支付房价外，无需支付经纪人的佣金费用。
但是一宗诉讼彻底改变了这一传统。密苏里州的卖家团体在诉讼书中表示，卖方承担双方经纪人佣金的规则违反了反垄断法。而美国房产经纪人协会同意进行和解，改变佣金制度。
湾区房产经纪人埃德沃兹（Nikki Edwards）形容这一改变，是美国房地产业近200年来最大的变革。
但她认为，在房市竞争激烈的北加州，这一改变不会使房价大幅度下降，即便是可负担住房也同样不会改变。但购房的流程将发生改变。曾经买方经纪人在提供咨询服务时，无需与购房者签订任何形式的合同，也不会提前收取咨询费用。但这不意味着这是"无偿服务"，在交易达成后，买方经纪人可分享卖方所支付的佣金。
而新规生效后，买家需要与经纪人签订一份纸质合同，确定经纪人是否是独家、佣金比例、提供服务时间、区域等条款。旧金山房产经纪人协会前主席麦尔塔（Vince Malta）表示，合同期限可以是几个月、也可以是仅代表一套房，双方都需要签字同意。
新规赋予了购房者决定如何支付经纪人的服务费用，可以是传统的房价比例制、或是定价、按小时计算等。经纪人也可根据购房者开出的条件，接受或不接受。
旧金山华人房产经纪人王女士告诉本报，绝大部分的房产仲介公司已经提前践行新规，即要求客户在接受经纪人服务前签订合同，通常代理时间为3个月。但她认为这并不意味着购房者需要开始支付自己经纪人的费用。
王女士表示，佣金制度已经成为行业的习惯和传统。新规刚刚生效，在短时间内湾区仍会沿用传统，即卖方支付双方的经纪人佣金。她说："截止目前，还没有遇到有卖家不愿支付买方经纪人佣金的案例。"
她补充，买家也有多种方式应对新政：即在购房要约书中要求卖家支付双方佣金；在要约书中写明，出价包含买方经纪人佣金，在交易成功后需返给买方经纪人；与卖家协商支付佣金的比例；降低出价，预留佣金的款项。
麦尔塔表示，旧金山是一个复杂的房市。多数房产经纪人需要投入大量的时间和精力，帮助购房者完成买卖。为了交易成功，购房者也往往会选择一名独家、全职的经纪人进行合作，经纪人也希望能够获得适当的报酬。
她表示，所谓"折扣代理"经纪人早已存在。这些平台或网站收取统一的费用，只负责起草一份购房要约书。"但一个有实力、可挑选客户的房产经纪人，可能不会接受试图讨价还价的客户。"
在美国卖房超轻松，学会这9个方法就够了！
在如今的市场，买家有了更多议价的主动权，导致卖家们都开始感到焦虑。如何以心理价位顺利卖出房产，已成为许多卖家要考虑的问题。下面这9个有效策略，可以帮助到卖家在这种市场环境下成功卖出房屋。
01.选择合适的上市时间
季节性因素：春季和夏季通常是房地产市场的旺季，买家活动较为活跃，竞争较大，房价也较高。市场分析：了解当地市场的供需关系，选择市场需求高、供应量低的时机挂牌销售。
02.准备房屋
房屋修缮：确保房屋的基础设施完好，如屋顶、水电系统、暖通空调等。修补任何破损、裂缝或渗漏问题。提升房屋外观：打理庭院，修剪草坪，增加绿植，改善房屋外观。清理房屋外部，重新油漆门窗和外墙，提升吸引力。室内装修和布置：清理杂物，确保房间整洁。适当进行小规模装修，如刷墙、更换灯具、升级厨房和浴室设施。使用中性色调和现代化装饰，让房屋看起来更吸引人。
03.定价策略
市场调研：研究附近类似房屋的销售情况和价格，了解市场行情。专业评估：聘请专业评估师对房屋进行估价，确保定价合理。灵活定价：考虑设置一个有竞争力的初始价格，吸引更多买家。根据市场反馈，灵活调整价格，确保房屋在合理时间内售出。
04.高质量的营销
专业摄影：请专业摄影师拍摄房屋照片，突出房屋的优点和亮点。虚拟导览：提供虚拟导览视频，让潜在买家可以在线参观房屋。线上推广：在多个房地产网站和社交媒体平台上发布房源信息，扩大曝光度。传统广告：利用传统广告方式，如报纸、房产杂志和户外广告，吸引本地买家。
05.灵活的看房时间
Open House：举办Open House，吸引更多买家前来参观。灵活安排：提供灵活的看房时间，尽量满足潜在买家的时间需求，包括周末和晚上。
06.选择合适的房地产经纪人
专业素质：选择经验丰富、口碑良好的房地产经纪人。市场知识：确保经纪人熟悉当地市场，能提供专业建议和服务。沟通能力：经纪人应具备良好的沟通能力，能有效与买家沟通，促成交易。
07.谈判技巧
准备资料：准备好房屋的所有相关文件，如产权证明、维修记录、改造许可证等。灵活应对：在谈判中保持灵活，可以在价格、交房日期和附带条件上做出适当让步。专业支持：在谈判过程中，依靠房地产经纪人和律师的专业建议，确保自身利益。
08.Offer选择
多重考虑：如果卖家收到多个Offer，不应仅根据出价高低选择，还应关注Offer的稳定性。全现金Offer和带有较少Contingency退出条款的Offer，通常比普通贷款Offer更稳定。综合评估：卖家应综合评估价格和Offer的稳定性，与买家谈判，争取更干净的条款，以保障自身权益。
09.选择有保障的卖房服务
全程服务：卖家可以选择附带额外保障的卖房服务，提供一站式的房屋出售服务，包括上市前的准备、拍照、房源宣传、与买家的沟通以及过户手续。确保销售：在必要时快速启动相应保障措施，确保房屋能顺利出售，让卖家更安心
