尽管美国房地产市场近期增加了不少房源，但房价仍然坚挺。根据美国人口普查局和全美房地产经纪人协会（NAR）的数据，目前新房库存已达到自2008年次贷危机以来的最高点，同时现房供应量也达到近四年的最高水平。
根据美国住房与城市发展部（HUD）的统计，新房和现房的供应量都在上升。6月份的库存量为4.7个月，创下2016年6月以来的新高。这意味着，以当前的销售速度，市场上所有待售房源需要4.7个月才能售出。然而，房价却没有随着供应的增加而下降。
供应增加但房价仍坚挺的原因
疫情期间，美国房地产市场的房屋供应量降至历史低点，仅能维持2个月的销售。如今，尽管房价和利率高企，供应量开始回升。HUD数据显示，新房供应量需要9.3个月才能售出，而现房供应量则为4.1个月。
这一变化主要体现在新房市场，而现房市场的供应量则变化不大。全美住宅建筑商协会（NAHB）数据显示，新房占总库存的30%，是历史份额的两倍。过去几年的抵押贷款利率剧烈波动导致了这一现象。根据房地美（Freddie Mac）的数据，2021年30年期固定利率抵押贷款的最低点为2.65%，而到2023年11月达到了7.76%的历史高点，目前的利率为6.78%。
长荣地产（Evergreen Properties）的副总经理陈宏明指出，高利率使得许多潜在买家因为需承担较高的月供而推迟购房决定。尽管新房市场的供应有所增加，但价格涨幅仍然有限。
房价与供应量的差异
根据NAR的数据，新房价格已横盘一年，而现房价格同比上涨了4.1%。在现房市场上，价格在10万到50万美元区间的房源最受欢迎，但供应量不足以满足需求。尽管低价房源的供应增加了19%，其供应量仍然仅为2.7个月；而100万美元以上的房源供应量增长仅为5%，但供应量达4.2个月。低价房屋的竞争依然激烈，这使得买家之间的竞争加剧，推动了房价的上涨。
陈宏明表示，虽然市场上房源增加，但销售也在增加，平均房屋的市场停留时间减少了7%。这表明目前市场的供需关系仍偏向卖方。
下半年的市场趋势
尽管创纪录的高房价和购房利率使得美国新房和现房销售量未达预期，市场出现了一些变化。6月份新房销售下降了0.6%，现房销售则下降了5.4%，这是现房销售连续第四个月下滑。
NAR首席经济学家劳伦斯·尹（Lawrence Yun）表示：“虽然库存增加，但销售量并未显著上升。我们可能正在从卖方市场转向平衡市场，甚至是买方市场。”
展望下半年，陈宏明认为，买家和卖家重新进入市场。如果美联储采取降息措施，将对市场产生积极影响。豪登预计，随着美联储可能降息，抵押贷款利率将进一步下降，这将支持销售并可能导致房价回软。
然而，房价是否会大幅下跌仍不确定。尽管利率下降可能改善购房负担能力，但房价仍保持在较高水平。新房供应量是否能维持目前的增速也是一个待解的问题。桑坦德资本市场公司（Santander Capital Markets）的首席美国经济学家斯坦利（Stephen Stanley）指出，虽然建筑商希望需求强劲，但房价上涨和抵押贷款利率反弹可能影响了买家的购买力，导致购房需求恶化。独栋住宅的新开工量已经连续四个月下降，这是自2018年以来最长的一次。
从 Open House 到获得抵押贷款再到 Closing Day，购房是一个复杂而艰巨的过程。如果购房者希望在买房过程中保持清醒的头脑并保持现实的期望，那么他们应该考虑放弃以下几个买房误区。
01.始终支付20%的首付
随着房价上涨，目前购房者很难积累到 20% 的现金首付。
好消息是，通常可以用较少的预付款获得梦想的房子；然而，不利的一面是，必须购买至少几年的私人抵押贷款保险或政府保险。
预先警告：此保险将每月增加数百美元的抵押贷款付款。
02.仅选择30年期固定抵押贷款
父母那一辈的住房贷款可能有 30 年的固定期限，他们甚至可能已经在房子里住了足够长的时间来还清贷款。但最近，其他选择越来越受欢迎，购房者可能会发现 15 年甚至 7 年期贷款的真正优势，以及低得多的利率。
买房时一定要探索所有抵押贷款选择，并与银行家或财务顾问讨论决定。
03.现金买家总是赢家
当然， 卖家喜欢接受大笔现金，因为这样不必与需要贷款的买家打交道。但全现金报价并不能保证获胜，愿意出价高于全现金出价的购房者肯定有很大机会获得房子。
04.房地产始终是安全的投资
在 2008 年的房地产崩盘期间，许多房主亲身了解了投资房地产的风险 。然而，此后房价开始反弹，大量年轻买家进入市场。
尽管如此，在买房的过程中，请记住，有涨肯定就有跌。
05.在最好的社区买最差的房子
在高价社区中寻找低价的策略并不总是最好的策略。
如果使房子适合居住的成本非常高，或者它有太多无法修复的缺点（例如，如果它位于州际公路或嘈杂的商业区旁边），那么房子可能也不适合，虽然很便宜。
06.房屋检查是可选的
很多时候，缺乏经验的买家会同意放弃检查，急于达成交易。
千万不要上当！跳过检查几乎就是一个错误。检查不仅仅是一种形式，它是减缓购买过程、在完成销售之前发现房屋的主要问题以及找到协商最终价格的好方法。不要忽略这个重要的步骤。
07.春天才开始找房子
当然，春季是房地产投资最活跃的时期，因为卖家和买家都在为夏季搬家季节做准备。
不过，无需等到春季才开始寻找房屋。秋季和冬季找房实际上可能会省钱，因为你可能会与更少的潜在买家竞争，这应该会压低价格。
08.跳过专家自助买房
虽然购房者当然可以在网上找到房源，但他们最好与买家经纪人合作。
买方代理人所做的不仅仅是展示待售商品。他们还提供市场上可比房产的内情，帮助买家远离有潜在问题的房产，并在谈判阶段提供指导。
有一位经验丰富的专业人士在身边总是一个明智的主意
09.报价一成不变
买方已告诉卖方她愿意支付的费用，并且卖方已接受。虽然双方都同意了这一提议，但尚未确定。
如果在检查过程中出现与房屋相关的问题，或者卖方要求异常快速的成交，买方可能可以节省数百甚至数千美元的价格。
10.预批准贷款额度拿不到
在买家开始认真寻找房屋之前，他们可能会通过银行的资格预审程序来了解可以借多少钱。
但请注意，银行并不总是披露这个数字的理论值。一旦银行完成对买家财务状况的更严格审查，它可能会决定提供比原计划少的贷款，甚至根本不提供贷款。
11.没孩子的买家无需关注学校
即使没有学龄儿童的买家在搬到学校排名较差的社区之前也应该三思而后行。
优秀的学区造就了令人趋之若鹜的社区，因此将来准备出售房屋时，下一个买家可能愿意支付溢价进入这里的学区。
所以，在购买之前，花点时间研究一下附近学校的质量。
