越来越多的外国人在美国资产配置购买房产。虽然美国是一个透明市场，价格也是透明的。但是，有些投资者并不熟悉美国市场。下面介绍一下外国人在美国买房投资所需了解的几个要点。
一、确定购房的目的 决定来美国买房，首先要确定房子是用来自住还是投资?买房目的不同，挑选房产的标准也不同。如果是自住，需要慎重考察房产的现有状况，包括所处社区、周围环境、配套设施等问题; 如果是投资，更多考虑的是未来升值与投资回报比例。尽量选择一个性价比高、投资成本小、未来发展前景良好并且便于出租的房产。
二、房产税和房产出租收入税 美国房产税和房产出租收入的所得税 ，购置房产后每年都需要缴纳，税率是由各州及地方县议会根据当地的财政需要各自制定的，因此各地的房地产税率会由于所在地不同而各不相同，基本都保持在1%-3%不等，也有部分地区超出这个税率范围。外国人在美国当房东，获得的租金收入属于美国境内的收入，必须在美国缴纳所得税。对于外籍人士来讲，对租赁所得进行课税的方式由房产拥有者参与租赁经营活动的程度而定。如果只是单纯出租，即租户在支付房租外，另外自行支付房地产税、维修费用和保险费，那么房产拥有者被视为被动参与经营，这种被动租赁收入采用统一30%税率，而且税务部门需要提前扣除。被动租赁收入的30%，是指租约上房东与租户约定的租金，房东不得扣除物业费、保险费、中介费、维修费等与房屋维护相关的支出费用。
另一方面，如果外籍人士参与了日常管理、运营和维护出租房屋，那么房产拥有者就属于积极参与经营，租赁收入可以依照普通累进税率进行纳税，这时抵押贷款利率、房产税、维护费用、修理费用和折旧等费用都可以做为支出来计算所得税。外籍投资者可以选择将被动出租收入做为在美国的贸易或业务，从而按照累进税率纳税。
三、房产出售的利得税 房产出售时，出售价格与出售成本之间（包括增值成本：如装修，维修成本等）的差额即是资本利得，投资者根据房产持有时间的长短按照资本所得收益纳税。如果是短期持有，即持有房产不到一年，则资本利得按照个人所得税的税率纳税。如果是长期持有，即一年以上，则资本利得税为0至20%（大部分按15%）。外籍人士在出售美国房产时，买方将按照法律规定代扣成交额的15%做为预扣税。买方代理律师必须在房产成交后的20天内将预扣税上交美国国税局，做为非税务居民的卖方（外籍人士）将会收到售房余款以及8288A 表做为今后的报税凭证。15%的预扣税并不是卖方应该缴纳的所得税，卖方可以通过税务申报来申请退回多缴的预扣税。
对于外籍买家，房屋出租收益和出售收益都是预缴税，如果真正的税款比预缴金额低，您可以在报税时将多付的税金取回，如果真正的税款高于预缴税，在报税的时候您也有责任将剩余部分补齐。
01、美国买房可以自己操作吗？
在美国买房的整个交易过程中是不可能自己全部操作的。按照美国现在的房产制度，在买房交易中，房产经纪人是不可或缺的，而且经纪人在买房的整个过程中，担任多种重要的角色。美国房产经纪人有着严格的管理体系：
首先，所有房产经纪人都必须持有美国政府颁发的经纪人资格证书，持证上岗，否则他们无法从开发商获得房屋代理权。
其次，房产经纪人除了能为买家提供更多的房产信息、帮助买家找到理想的房屋、完成买房交易这些基本要求外，还需掌握良好的谈判技巧，参与第三方谈判，并为买家提出合适的买房意见。
02、海外人士在美国买房后的法律权利能否得到保护？
是。海外投资者在美国的财产完全受到同当地人士一样的法律保护。在美国买房时，整个交易过程中，有许多的第三方机构来协助买卖房屋的进程，有估价公司、房屋检查公司、公证公司、银行、以及经纪人，产权保险公司等等。每一个机构都在买卖过程中发挥自己的功能，保证房屋买卖的公平和合理，使房地产行业能够公平、透明、健康、蓬勃的发展。
03、海外人士投资及购买美国房地产是否有数量限制？
美国对全球购房者无任何限制，是全世界最开放、最自由的投资市场之一。根据美国相关的规定，海外人士投资及购买本地房产的数量也没有限制。
04、在美国买房如何确保交易安全？
在房产买卖过程中买家最关注的2大问题：产权和资金的安全。如果出现产权是伪造的、产权登记时发生错误、房屋被他人侵占等情况，那么买房将卷入无止境的纠纷当中；而若遇上不法经济带着交易资金逃跑，买房更是要白白遭受巨大的损失。
美国的房产市场和交易过程都是透明化的，为应对这两个重大问题，由办理房产业务的律师发展而成产权保险公司（Title Company）应运而生。他们为购房者提供产权调查、产权保险、资金监管、过户登记等服务，贴身保障购房者的权益。如果真的遇到麻烦，最差的结果也能把交易资金拿回来，最大程度保护了用户权益。
05、办理美国房产过户手续需要本人到场吗？
在美国，甚至大部分海外国家，都没有类似房产交易中心的机构，其买房交易更多是由双方协商完成，且不需买卖双方同时在场。
一般来说都是由第三方—产权公司（Title Company）来持有资金，签署产权转让书，全权安排产权的转移。所以买卖双方都不用同时在场，由产权公司全权操作。而在美国东部，一般来说产权转移的过程是在一个称作结算公司（Settlement Company）的地方进行的，买卖双方（大多数时候也包括其经纪人）都集聚一堂，由律师或是结算代理主持， 支付款项签署产权转让书，最后前去政府进行产权登记。当然，若买方确实无法出席，也可以 委托其经纪人或律师代理，代表他们签字，完成过户的流程以及审核。
06、什么是过户日（CLOSING DATE）？
过户日（Closing Date）是在买卖双方达成协议时，在合同中便事先约定好的过户日期。当然，如果双方都同意，也可以在这个日期之前过户。一般来说在过户日需要完成以下 4 点：
1. 在过户日之前或当日，买方将会支付款项（支票或者电汇）
2. 卖方与买方签署产权转让书合同，将房屋钥匙转交给买方
3. 产权公司或者律师、公证人员前往当地政府办公室登记注册
4. 卖方收到扣除过户费用及贷款余额后的款项
07、美国房地产的产权年期是如何规定的？
美国的房产产权是永久产权，不仅可以作为投资也可以世代的传承延续下去。在美国《物权法》第 149条中规定,住宅性建设用地在使用权限期间届满时，自动续期。美国宪法明文规定过资产主义的基础就是个人财产至高无上，所以作为自由财产的土地和房产就没有什么年限问题， 只需要每年缴纳一定的财产税费就可以。
