加州公寓协会要求法院审理纽约市关于租户保护的严重产权争议
美国最高法院周二决定不再审理事关纽约市租金管制和禁止驱逐法的上诉请求，结束了这宗可能深刻影响加州城市同样法规实施的争端。
数位纽约的房主发起旨在推翻州府租金稳定法则的行动，认定价格与驱逐控制措施违背了宪法中的“征用条款”，这一条款保障了私有财产免受未经公平赔偿的强制征用。在此背景下，加州公寓协会及旧金山公寓协会联手递交了一份支持纽约房东的无独立法律地位的“第三方意见书”。
“我们对此结果感到失望，”加州公寓协会法律事务执行副总裁惠特尼·普劳特就法院的裁定发表评论。
74 Pinehurst LLC 诉纽约一案是去年最高法院拒绝审理的第三起涉及租金管制的争议。去年10月，法院已驳回房东团体提出的两项相关质疑，确认租金法属于政府管理土地利用的权力范畴。
然而，保守派大法官克拉伦斯·托马斯却为未来的租金管制案件留有余地。
托马斯在声明中指出：“类似于纽约市的政权合法性问题至关重要且紧迫。”他建议，对于“未来合适的案例”，法院应考虑审理此类上诉以解决这一关键议题。
普劳特期待由保守派主导的法院能尽快审理此案。
“我认为他们此前未曾受理过此类案件并不影响未来的处理，”她表示。
加州社区赋权联盟的州董事会成员梅里卡·古尔斯比等租金管制倡导者对法院周二的裁决表示欢迎，但同时也担忧新的挑战可能接踵而来。
“这场斗争将持续下去，”古尔斯比说道。
加州公寓协会目前正就阿拉米达县暂停驱逐行为对业主权益构成侵害一事向联邦法院提起诉讼。近年来，包括康科德市在内的多个湾区城市纷纷通过租金管制法，而加州公寓协会则坚决反对这类法规。
租户倡导者正积极推动将租金管制措施纳入圣巴勃罗、匹兹堡、拉克斯珀和雷德伍德城的选举程序。2019年，加州立法机构通过了全州范围的租金管制法，规定租金涨幅不得超过10%或地区通胀率的5%，取两者中较低者。
支持者主张，此类法规有助于保护租房者避免因高额租金被迫搬迁，尤其是在该国租金最为昂贵的市场之一。然而，业主团体则表示，尽管短期内对租户有所裨益，但此类措施将导致新建住宅数量减少，出租房源减少，进而导致长期租金上涨。
此外，今年法庭还将审理多起可能改变加州住房法的案件。最高法院正在审议“影响费”的争议，即向新开发项目收取的费用，用于支付支持项目所需的道路和下水道建设费用，开发商对此颇有微词，认为可能导致住房项目成本大幅上升。4月份，委员会将听取关于城市能否对在户外露营的无家可归者进行罚款或逮捕的辩论，前提条件是城市未能提供其他庇护场所。
考虑到交通、地理位置、商业配套等多方面因素，很多人可能会考虑购买二手房，但是对于二手房的真实房龄不一定弄得清楚。二手房房龄和贷款额度、升值空间、居住成本、剩馀土地使用年限都息息相关。所以我们在选二手房时一定要弄清二手房的真实房龄。那么我们可以通过哪些渠道来弄清二手房的真实房龄呢？
实际上，对于二手房的房龄，我们不能只看现任房主的房本，房本只能看到房主持有这套房源的时间。要查清楚真实房龄，我们应该通过多种手段共同来判断，主要有以下几种方式，建委查询房屋档案、查看房屋使用状况、问询小区其他居民。
1.去建委查询房屋档案
这种方式是查询房龄最稳妥的方式。现在有的地方已经建立了不动产登记中心，也可以去那查询。这种方式虽然最精确，但需要房主的配套，详细点就是房主必须持房本和身份证明等资料现场查询。问题就来了，很多房主不愿意费这功夫，如果没有达成购房协议，基本上没有房主愿意配合买家来查询真实房龄的。风险也是这样产生的，很多业主签完合同甚至在整个交易流程完成后才发现房龄存在问题。
2.房产证
房产证虽然不能判断真实房龄，但也能够通过它来推测。对于第一次在二手房市场销售的房子来说，房龄通常比房产证登记时间要长两年左右。如果购房者知道房子已经被转手不止一次，则可以查看房屋建成时间，有些产权证上面会写明建成时间、有些则有测绘说明，这些都是判断房龄的有效参考。
3.房屋使用状况
房屋使用状况也能透露告诉我们房屋的建筑年代。比如二手房墙面很新，通常就是重新粉刷过，对外出售的二手房经过长时间居住，墙面很容易看出时间的痕迹。如果很新，则有可能为了卖房而重新粉刷的。
如果你无法根据墙面判断房龄，还可以通过一些难以更换的物件来判断房龄。下水管道、地板或地砖磨损程度、卫生间地漏、马桶这些很少更换的，也能判断出房屋的真实房龄。如果你对建筑风格的年代变化有足够了解，也可以通过装修风格来判断建筑年代。
4.问询小区其他业主、物业或中介
别不好意思，这是在为自己规避风险。每个小区都会有很多家中介，他们为了达成交易也愿意向购房者提供房屋的真实房龄，除非业主在挂牌转让时隐瞒了真实房龄。如果你对业主提供的真实房龄有所怀疑，也可以谘询小区其他业主或物业工作人员。从外围入手，得到的结果往往真实性很高。
当然为了规避因为房龄而产生的贷款问题，购房者买房时也应该在购房合同中写明相关的风险条款，维权也有保障。
