投资美国房产 怎能不知美国人的搬家换房心理
在美国搬家是一件司空见惯的事情，一般5-7年，甚至更短。自20世纪80年代以来，美国人一直在降低搬迁率。事实上，自1948年美国人口普查局开始跟踪搬迁率以来，美国的移动率在2018年达到了历史以来的最低点。
根据家庭装修网站Porch最近对1,000名消费者的最新调查显示，超过四分之一的受访者表示希望有更大的房屋。千禧一代特别热衷于大房子，在他们最近的举动中，千禧一代的可能性比60-70年代的人高27％，比婴儿潮一代移动的可能性高77％，因为他们想要一个更大的房子。
最主要的搬家原因：
对更大房屋的渴望：26％
渴望拥有，而不是租赁：19％
缩小规模：12％
新工作或工作调动：11％
渴望更好的社区：9％
与其他重要人物分开：6％
建立自己的家庭（例如搬出父母家）：6％
渴望更接近家庭：5％
渴望缩短通勤时间：5％
搬家的原因会决定花多少时间来寻找新房。从租房过渡的人花了最多的时间找到。平均花了5.7个月购买完美住宅，比其他潜在购房者长一个月。
那些搬家寻找更好社区的人花了第二长时间在4.7个月找到他们的新家。最快的购物者是分手后搬家的人。这些人平均花了两个多月的时间寻找下一个家。
寻找一个合适的家
如何选择合适的社区？
噪音，交通和犯罪是购房者最关心的问题。噪音在名单中排名第一，41％的受访者认为这是一个主要的禁忌。噪音比高犯罪率更具威慑力。
梦想与现实的距离
在购买新房时需要考虑很多事情。从成本到外观，从大小到位置，潜在的购房者都可能面临很长的愿望清单。根据我们的调查，新住宅中最重要的因素是成本。超过四分之三的受访者在购买新房时将成本列为首要考虑因素。第二大考虑因素是整体规模。只有一半的受访者将房屋的特征列为非常重要。
外观不如位置重要。35％的人担心接近工作，超过20％的人希望靠近便利店，而遏制吸引力只对14％的人真正重要。
愿望清单很棒，但我们很少能得到我们想要的一切。我们向房主询问他们对现住房屋所做出的妥协。事实证明，最理想的项目也是最受损害的。潜在的购房者在房屋成本，功能和规模上受到的影响最大。只有2％的人对靠近便利店和更好的社区时妥协。最重要的是，62％的人根本不需要妥协。
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境外房产投资的逻辑，99%的人都不懂
不得不说，当下的世界局势，很复杂。我们处于什么样的局面，不用说大家心里也有数。在这种复杂的情况下，不重新审视自己的资产配置，等于白白让钱从手中溜走。
面对2020年的不确定性，今天和大家分享下，希望帮助大家找到确定性的大趋势在哪里，把握未来风口。
在此之前，首先，要明确一点，选择海外投资市场时，首先要区别发展中国家和发达国家，因为二者是完全不同的甄选逻辑。
01如果是发达国家，比如美加澳英日，因为它们经历过无数个房地产涨跌、繁荣与衰弱的周期，我们追求的是稳，保值增值，以及一定的现金流，找一个合适的时机出手。
大部分发达国家，房地产交易活跃度是比较高的，像伦敦，人口大概900万，每年交易量在8万套左右。我们可以和国内一线类比下，北京2500万人口，每年交易量20万套左右，16、17年火爆时候，会更多一些。 有人会认为，在美国，是不是大家的居住环境都不错，不愿意换房。其实美国房屋交易量是非常高的，3亿多的人口，每年房屋交易量在600万左右，每个家庭平均7年就会换房。
这也保证了我们购买房产的换手率。
大家可能好奇，是不是很多都是外国人买，我可以负责任的告诉大家，外国买家只占到不到3%，只有大概18万套左右，97%的房屋都是美国本地人交易。这也是我们在选择市场时需要注意的一点，一定要选择一个本地市场十分活跃的，而不是由外来资金坐庄炒作的市场，这样的市场才是一个健康的市场。
02而在面对发展中国家的时候，我们要考虑的问题，又不太一样。
中国是世界上最大的发展中国家，因此我们在选择发展中国家的时候，会选择发展慢于中国的国家。想要追求稳定回报，收稳定的租金，当然是可以的。 但是我认为在发展中国家，大家更关注的是区域发展潜力。
改革开放以来，随着中国的城镇化发展，大量资金涌入，造就了人们的购买力和对住宅房产的需求产生了一个爆发式的增长，我们要寻找的就是这样的机会，但同时也要理性看待这个问题。
在发展中国家，我个人的建议是，如果大家一味追求稳定和现金流，那大可不必，因为我们要博取的是高增长或高增长的可能性，应该更好的去看待相对有发展潜力的国家，而不是盲目追求稳定投资。
楼市的机遇虽然还在，但并非谁都能抓住。在纷乱的世界中，如何拥有更好的判断，从而能有更好的决策，多赚点钱，少踩点坑？
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