大家都知道现在去美国买房的人特别多，一方面是因为美国房产具有很高的投资价值，另一方面是因为美国购房环境好：美国房产制度完善，购房安全，交易过程井然有序。其中Escrow在房产交易中担任了重要角色。

Escrow中文的意思是“第三方托管”，它表示在交易过程中，买卖双方将资金及房产证明交由第三方公正暂时保管，以保证条件满足后双方履行合约。

大多数房地产交易中往往面临一个共同的问题：互不信任。作为买家，你会在房屋状况还没有达标前，就把辛苦赚来的钱交给卖方吗？不会。同样，如果你是卖方，你会在买家没有结清余款前就把房子产权转让给他吗？也是不可能的。互不信任的情况下，如果没有能够消除双方不信任的第三方存在，交易必将暂停。

房产买卖过程中，即使最简单的交易也涉及无数细节。像体育比赛一样，房地产交易也需要一个裁判，帮助买卖双方把过程中出现的每一个细微的问题，在交易完成前全部解决。Escrow便是那个使比赛保持公正的裁判。

再说的直白一点，就比如我们在淘宝购买商品，就是依靠支付宝这个第三方托管，暂时帮买家保管商品的钱款，确认收货后才把钱打给卖家。那在美国买卖房产，Escrow就充当了类似支付宝的职能。严格来说，Escrow不属于买卖方任何一边——他们是中立的、无私公正的第三方存在，不会有任何偏袒。

Escrow的目的，是站在公平公正的立场，保护房屋买卖双方的利益，它担保在所有条件都得以履行之前，您的资金和房产都不会转手。 Escrow公司有责任监管资金或文件，并且在所有Escrow要求都得以实现后支付款项或转让产权。

这么看来Escrow在美国房产交易中是不可缺少的，那么Escrow是怎么运作的呢？买卖双方该如何选择Escrow？

Q:“Escrow” 的运作流程是什么样的呢 ？

A:

在买家和卖家签订了购房合同之后，就意味着房产交易已经进行到很关键的一步，这时经纪人就会将买方的首付定金存放至第三方托管公司的Escrow账户，这套房产的所有者就建立了房产所有权转让合同条款第三方托管公司也就是Escrow公司有责任确保这些条款的落实执行。

对于买方而言，除了前面提到的定金，后续贷款通过后，银行的放款，也会被存放在Escrow账户，在房屋过户登记之前，这些钱都被存放在Escrow账户。买卖双方都不可直接接触这一账户，直到您和卖方交易完成，非常公正安全。

而对于卖方而言，卖方需要把房子的产权等相关资料交到Escrow公司。Escrow公司一般会在收到银行的放款后的一个工作日内，到政府进行房屋产权转让的手续。当手续完成后，Escrow公司才将购房款打进卖方账户。

简而言之，就是买卖双方将所有与交易相关的文件、购房资金、具有法律效益的合同或协议、以及指导交易如何进行的说明，都交给Escrow，由Escrow在交易协议中注明并监管后续的操作，Escrow 公司服务于买卖双方，不偏向任何一方，而且还有责任确保协议条款的落实执行。在整个托管过程中，对双方都有着监管的作用。

在合同规定的所有条件都完成之后，托管才会结束。就是说，如果买卖双方规定只有完成房屋的产权转让才算完成交易，那么在产权转让完成之前，买房的款项是会一直存在托管账户上，不会打到卖方的账户上，这样就避免了卖方拿了钱之后不按时交房的事情发生，是非常安全可靠的。

一旦产权由卖方到买方完成了合法转让，也就意味着托管过程结束。托管公司在审核所有文件已登记，并确认合法转让已经生效之后，会将相关文件、资金、保险、合同等分别交与适当的一方，至此整个托管也就结束了。这时候您需要仔细核对文件信息，如果发现错误，要立刻联系Escrow公司进行修改。

听起来是不是有点复杂？其实您了解了这个大致流程，剩下的只要选择好专业可靠的Escrow公司，一切都会变得非常简单。这整个阶段的时长由购房协议决定，时长几天或几个月不等。

Q:如何选择Escrow？

A:

买家和卖家通常会根据其房地产经纪人的推荐来选择Escrow公司。Escrow公司可以是律师、银行、房地产经纪人或是发行所有权保险政策的公司。

Q:“Escrow”的费用大约多少？

A:

Escrow代管费从几百美元到几千美元不等，根据房产的交易价格来定。一般是由买家或卖家其中一方支付Escrow费用，或是两方平均分摊。不过，由谁支付代理费这一点是可以协商的。

Q:在签署第三方托管文件之前需要做些什么？

A:

各方签署文件时需携带恰当的身份证明，携带以下证件中任意一个至产权公司：有效驾驶证、州县身份证、最新护照。公证人需要这类证件来核查买方的身份。这是例行程序，也是维护权益的必要步骤。

Q:签署 “ 托管结束 ” 文件后，下一步是什么？

A:

在各方签完所有必须的条令和文件后， Escrow 工作人员将买方贷款文件退给贷方做最后复审。复审完成后，贷方就准备给买方放贷，并通知Escrow工作人员。

Q:Escrow中途可以取消吗？

A:

这一切还得看合同里的“contingencies”（意外事件）条款。这个条款可能包括资金筹备，房屋检查，业主保险和评估。在紧急情况下，卖方接受买方的报价，买方需要写下“意外事件”清单。

若买家在后续检查过程中发现严重问题或房屋评估的价格低于销售价格，而买家因此无法贷款，就可以退出交易，通过提交第三方托管撤销指令来拿回托管的保证金。

Q:Escrow Account第三方托管账户是什么？

A:

当买家成为新的房主。买家的贷款方需要建立的一个账户，用来支付房产税和各种各样的保险账单，如:房主保险、抵押贷款保险和洪水保险等，这个账户也就是“Escrow Account”（第三方托管账户）。对于公寓业主来说，一个“Escrow Account”（第三方托管账户）也可以用来支付HOA业主协会的费用。房产交易结束后，买家可以提前支付几个月的税金和保险费。⇊

在这之后，买家的一部分抵押贷款会被放入账户用来支付费用。随着税率和保险费的波动，这个账户里的钱也会减少。贷款人将每年进行一次审核，以确保有足够的资金用于支付费用。如果你碰巧多付了钱，你的贷方会给你退款。

工欲善其事，必先利其器，对美国房产知识的充分了解对各位有意向在美国购买房产的听众有很大的帮助作用。而作为美国置业无法绕过的环节，Escrow的相关知识是我们必须所掌握的。