美国房地产市场，真的开始变天了。
过去几年一路疯涨、让无数人感叹“再不买就永远买不起”的美国房市，如今正在悄悄进入降温阶段。最新数据显示，美国最大50个城市中，已经有接近一半的地区房价开始下跌，而那些疫情期间最疯狂、涨得最猛的“明星城市”，如今正成为跌幅最惨的重灾区。
根据房地产平台Zillow最新公布的数据，美国50大都会区中，已有24个城市房价较去年同期下滑。与此同时，挂牌房源越来越多，成交速度越来越慢，越来越多卖家开始主动降价。
不少业内人士直言：美国房地产市场，正在从“卖家市场”重新转向“买家市场”。
这一次，跌得最狠的是德州奥斯汀（Austin）。
数据显示，当地典型房价一年内暴跌6%，成为全美跌幅最大的主要城市。紧随其后的还有达拉斯、坦帕、丹佛、奥兰多以及拉斯维加斯等疫情期间最火爆的“阳光地带（Sun Belt）”城市。
很多人应该还记得，疫情时期大量美国人远程办公，不少高收入科技员工、退休人士疯狂搬离纽约、加州等高成本地区，转向德州、佛州等税低、房子大、气候暖和的地方。
那几年，这些城市房价几乎像坐火箭一样上涨。
如今，市场正在回调。
以佛州为例：
· 坦帕房价下跌3.2%
· 奥兰多下跌3%
· 迈阿密下跌2.8%
· 杰克逊维尔下跌1.6%
德州情况同样明显：
· 奥斯汀跌6%
· 达拉斯跌3.3%
· 休斯敦跌2%
· 圣安东尼奥跌1.9%
西海岸也没能幸免：圣何塞、西雅图、凤凰城、旧金山、圣地亚哥等城市房价也全面转跌。
更让市场担忧的是，美国房地产如今出现了一个危险信号：房子越来越多，但买家越来越少。
Zillow数据显示，美国4月份新挂牌房屋数量同比增长2.1%，全国待售房屋达到130万套，比去年增加3.7%。但与此同时，成交量却同比下降0.4%。
这也意味着，卖家之间的竞争正在加剧。在西雅图，房屋库存一年暴增25.9%，但成交量反而下降4.4%；拉斯维加斯成交量下跌7%；亚特兰大成交量下跌5.7%。
房子不仅更难卖，卖得也更慢了。目前美国房屋平均需要17天才能进入成交流程，比去年还多了一天。与此同时，越来越多卖家不得不主动降价。
数据显示，目前 Zillow 上已有23.5%的房源出现降价。也就是说，几乎每4套挂牌房中，就有1套在主动“认输”。
不过，美国房市并不是所有地方都在跌。
真正坚挺的，反而是美国中西部和东北部一些过去“不太热门”的城市。
例如：
· 密尔沃基房价上涨5.3%
· 哈特福德上涨5.2%
· 水牛城上涨4.8%
· 芝加哥上涨4.4%
· 克利夫兰上涨4.3%
为什么会这样？原因其实很现实。当加州、佛州、德州这些热门地区房价与生活成本越来越高之后，大量普通美国家庭已经开始“买不起”。于是，越来越多人转向房价相对便宜、生活压力较低的中西部地区。
房地产公司 Redfin 首席经济学家Daryl Fairweather直言，如今美国全国卖家数量已经比买家多出63万人，这是自2013年以来最大的供需差距。
对于很多美国家庭来说，这种变化其实并不难理解。过去几年，美国房贷利率持续处于高位。虽然市场一直期待今年春季房市会迎来“反弹”，但高利率最终还是压住了买房需求。
很多人现在不是“不想买”，而是真的“买不起”。
尤其是在疫情期间已经暴涨过一轮的城市，房价和贷款成本叠加之后，越来越多买家开始观望。
而当买家减少、库存增加，房价下跌几乎就成了迟早的事情。
对于正在观望美国房地产的人来说，现在的市场可能已经进入一个非常微妙的阶段。
有人认为，这是买家重新获得主动权的开始；也有人担心，这可能只是美国房价调整的第一阶段。
