美国房市迎降价“拐点”！价格将走向何方？

根据美国人口普查局最新数据，6月份新建住宅中位售价为40.18万美元，环比下降4.9%，同比下降2.9%。

而美国房地产经纪人协会（NAR）数据显示，同期二手房中位售价达43.53万美元，同比增长2%。

新建住宅价格低于二手房实属罕见。房地产分析机构Reventure App创始人兼首席执行官Nick Gerli指出，这是26年来第六次出现这种现象。

他表示：“新旧住宅价差很可能预示着房地产市场迎来拐点。“

异常市场转折

新建住宅通常比房主居住多年的二手房更昂贵。

今年第一季度，美国新房价格比二手房高出1.46万美元，但近期形势发生逆转。

美国住宅建筑商协会（NAHB）数据显示，虽然二手房价格已连续七个季度同比上涨，但新房价格同比下跌持续时间更长，已达连续八个季度。

这主要源于新房库存激增——尤其是在过去几年经历建设热潮的佛罗里达和德克萨斯等州。

由于抵押贷款利率处于历史高位导致购房成本攀升，大量新房上市时遭遇买家购买力不足，造成库存积压。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示：“新房库存周期已达约八个月，是二手房库存的两倍。”

人口普查局数据显示，截至6月美国待售新房达51.1万套，环比增长1.2%，同比增长8.5%。

开发商已意识到市场变化并积极调整策略，通过大幅降价和提供各类优惠吸引犹豫不决的买家。

Nick透露：“部分大型建筑商较峰值降价超20%，使其订单量保持稳定。总体而言，新房销量较疫情前仅小幅下降，而二手房销量降幅超25%。”

价差背后的逻辑

尽管新旧住宅库存近期都在增加，但其销售价格却呈现不同走势。

Nick认为，这种价差反映了开发商和二手房卖家在市场降温时期的不同态度。他在X写道：“建筑商正在适应当前房地产市场现实，他们不仅从峰值降价13%，还提供大幅利率优惠，同时缩小户型设计，全力提升住房可负担性。”

Nick指出：“相反，二手房卖家大多忽视市场现实，他们未意识到市场放缓，仍试图维持三四年前的价格水平。这种认知差异导致二手房挂牌价虚高，无法真实反映市场现状”。

标价接近疫情期间水平的二手房如今大多滞销，因为买家知道能在别处获得更优惠交易。Redfin最新报告显示，7月活跃挂牌量超190万套接近历史纪录，房屋成交前平均待售43天，创2015年以来7月份最高记录。

尽管库存积压导致新房降价，二手房卖家却不愿让步。Lawrence表示：“房主自疫情前累计获得49%的资产增值，财务缓冲充足，因此极少出现贱卖情况。”

另一个导致新房更便宜的因素是户型缩小。Lawrence说：“建筑商专注于建造更小户型的经济适用房，而非豪华住宅，这也是新建住宅中位价下降的原因。”

价格走向何方？

Nick认为，建筑商的行动表明“美国房价需要下降才能重振二手房需求”。但卖家是否会跟进降价尚不明朗。

许多意识到市场转向买方市场的卖家选择退出交易，Redfin数据显示，7月活跃挂牌量出现2023年以来最大月度跌幅，因为卖家纷纷撤下房源。

Realtor高级经济学家Joel Berner表示：“若无重大市场冲击，二手房卖家不太可能普遍降价。但如果抵押贷款利率下降，当前价格水平可能有效推动销量回升。卖家极不愿承受亏损，因此多数人会持房观望，直到利率下降和市场回暖。”

Lawrence认为供需关系将决定二手房价格走向：“佛罗里达公寓供应过剩导致价格下跌，而康涅狄格州独栋住宅短缺推动价格上涨。就美国而言，当前市场处于平衡状态，不存在大幅提价或降价的高压。”

但Nick预计新房价格优势不会长期持续：“未来6至12个月内这种情况可能延续，但最终二手房价格将下降，向新房价格靠拢。”