美国抵押贷款机构房地美（Freddie Mac）于 6 月 25 日公布最新房贷利率数据：基准 30 年期固定抵押贷款平均利率较上周小幅上行，从 6.47% 升至 6.49%；对比一年前的 6.77%，当前利率仍低于同期水平，但整体居高不下的借贷成本，仍在持续削弱购房者购买力，给楼市复苏带来持续压力。
除 30 年期主力贷款产品外，15 年期固定抵押贷款利率也同步微涨，从上周的 5.81% 升至 5.84%，去年同期该利率为 5.89%。15 年期贷款因期限短、总利息支出少，通常是再融资人群的优先选择。对普通购房者而言，利率每上行一个台阶，月供就可能增加数百美元；即便房价没有明显上涨，实际购房负担也会显著加重，直接压缩家庭的购房预算与标的选择范围。
本轮房贷利率自 2 月底以来整体呈上行趋势，背后与地缘冲突带来的通胀压力直接相关。美伊冲突爆发后，波斯湾原油运输渠道受到扰动，国际油价被推高，进而加剧了市场的通胀担忧。通胀预期升温带动债券收益率上行，而抵押贷款利率通常锚定 10 年期美国国债收益率定价，叠加美联储利率政策、市场对经济增长的预期等多重因素，共同推动房贷利率维持高位震荡。
值得注意的是，尽管高利率环境并未根本扭转，低迷数月的美国楼市却开始出现回暖信号。最新市场数据显示，全美待售房屋签约量迎来数月来首次增长。全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯・尹（Lawrence Yun）表示，越来越多购房者正重返市场，成交活跃度回升对整体经济是积极信号，后续房屋成交量有望继续修复。
房价层面，5 月全美房屋销售中位价已达 42.93 万美元。劳伦斯指出，受供需结构影响，房价短期内仍难出现明显下跌，但购房负担能力已出现边际改善。当前楼市的核心矛盾仍集中在供给端：一方面多数大都市圈房源供应持续偏紧，供需失衡持续对房价形成支撑；另一方面，大量长期持有的业主因资本利得税规则选择惜售 —— 按照现行规定，夫妻出售自住房的获利部分，超出 50 万美元的额度需缴纳 15%-20% 的资本利得税，高额税费降低了业主置换房屋的意愿，进一步收紧了二手房供给。
整体来看，当前美国楼市正处于 “高利率压制需求、低供给托底房价” 的特殊阶段，销售端的回暖信号能否持续，仍取决于后续利率走势与库存释放的节奏。
