美国 7 月二手房销量环比下滑 1.7%。当前 30 年固定房贷利率维持在 6% 以上，即便成交走弱，二手房中位价依旧同比上涨 2%，达到 43.41 万美元。
对比国内早年上海房价持续走高，刚到美国时，我觉得本地房产性价比很高，早年租售比表现亮眼。疫情初期，我原本预判房价会回调，现实却是房价一路暴涨，不少房源几年接近翻倍。
通胀来袭后美联储开启加息周期，房贷利率从疫情时期 3% 左右的低位，攀升至如今 6‑7%。按照常规逻辑，高利率会压制房价，但市场并没有出现预想中的下跌。去年不少地区买房依旧要抢。
成交量下滑、买家变少，但房价却扛住不跌，核心来自两点。
第一，美国不少地区本身住房供给不足。买家被高利率劝退，但房源同样稀缺，价格很难大幅回落。
第二就是房贷利率锁定效应（mortgage rate lock‑in）：大量屋主在疫情期间拿到 3% 甚至更低的 30 年固定利率。一旦卖房置换新房，就要承担接近 7% 的高息贷款。
举个简单测算：贷款 40 万美金，30 年固定。3% 利率月供本金利息约 1686 美元；6.69% 利率月供约 2578 美元，每月差额接近 900 美元。在这种成本差距下，屋主大多不愿置换，直接选择不搬家、不卖房。
于是市场陷入冻结状态：买家观望，卖家惜售，流通房源进一步收缩。
还有一个容易被忽略的点：婴儿潮一代。子女已经搬离后，很多老人依旧持有三居室甚至更大户型。过去市场预期他们会卖掉大房、置换小户型，释放房源。
现在算账并不划算：一部分人贷款已经还清，一部分手握超低利率房贷。置换小房子，住房成本未必下降。索性继续居住，这部分本应流入市场的大房子就被锁住，进一步压缩市场库存。
这也刷新了我过去的认知：高利率确实打击购房需求，但美国特有的 30 年固定房贷，保护存量屋主不受加息影响。高利率一边劝退买家，一边锁住卖家，叠加住房供应缺口，造就现在的特殊局面：成交低迷、买房变难，但房价跌不下来。
