别再混淆了！美国常见房屋类型、产权一次讲清楚

经常有客户小伙伴在看房时，在Redfin上选到了心仪的房源显示是Townhouse房型，但为什么在Disclosure上却是Condo产权呢？

Townhouse、Condo、PUD这些房屋词汇看起来简单，但细究起来特别容易令人混淆，它们分别指的是什么？今天就来好好科普一下。

01、样式 ≠ 产权类型

首先，这里要跟大家明确两个概念——房屋的样式Style和房屋的产权Ownership。

在美国看房很容易掉进一个误区，大家默认Condo=公寓，Townhouse=联排别墅。看到一排联排别墅，一模一样的建筑风格，左邻右舍连在一起，以为买的就是Townhouse，结果产权报告一看写的是Condo，这是为什么？

这是因为美国的房子，不光分外观样式Style，还分产权类型Ownership。

这两个概念很关键，特别是产权类型，直接影响大家买房后的使用、改造权限、保险范围，甚至贷款利率。

Style样式是看房的时候直接就可以看出来的：

楼上楼下没其他邻居，左边右边有至少一堵墙和邻居连接，那就是Townhouse / Townhouse Style

如果楼上楼下有其他邻居，自己只有一层居住空间，那就是Condo Style

如果上下左右都没有和邻居相连，那就是Single Family Style

Style样式是直接影响居住体验的，主要区别就是有没有可以使用的院子、哪面墙连接邻居、隔音怎么样、室内的采光如何？

02、房屋产权（Ownership）有哪些？

Style是外表，Ownership才是灵魂，它有更加严格、准确的定义，在Title公司出具的preliminary report里。Preliminary不止详细解释了房屋的产权，也会有详细的使用权的解释。

常见的产权类型包括：

Apartment租赁公寓

Apartment即传统意义上我们熟知的租赁公寓，整栋楼归一个人或公司，租给个人居住，没有个人产权。  

公寓内部或外部都是由物业管理，任何损坏和问题都可以联系物业维修及维护。

Condo自有产权公寓

每一套公寓的产权为个人所有，业主可以对自己的公寓进行装修、租赁、买卖。但同样公寓内的维修和维护也需要业主自己处理。社区则由HOA管理，因此需要交纳物业费。

Condo也是有土地的，只是共享，不是单独划分出来的一小块地给你。

Townhouse / PUD联排别墅

PUD的全称是Planned Unit Development，PUD产权的房子就代表你拥有房屋+房子底下那块地。一般来说，PUD更加密集，地块更小。

在湾区，几乎所有的PUD产权都有HOA，所以业主也是要缴纳物业费的，且与Condo类似，会受到HOA的管理和约束。

在湾区，只有一些较早建造的Townhouse是PUD类型的产权，基本上新建的Townhouse都是Condominium类型的产权。这也是为什么在 Redfin等房源网站看到的一些Townhouse类型下面是Condominium，因为卖家经纪人填写的是产权类型而不是建筑类型。

还有很重要的一点，很多Condo产权的房子在做贷款的时候需要审核HOA的一些管理内容，相对来说PUD产权的房子贷款会更好批，也不太容易有贷款风险，利率还能比Condo产权的房子要低一些。

Single Family House独栋别墅

这是最传统也是最受欢迎的产权类型，房主有土地和房屋的产权。在没有物业管理的情况下，不需要缴纳物业费用，一切都是房主自己打理，可以对自己的住宅和前后院进行装修、改造。

有些新建独栋也有HOA，如果是高档小区，那HOA通常是用于维护小区的公共区域的绿化，以及公共设施，比如门禁、游泳池，儿童玩乐区，高尔夫球场等等。

Co-op / TIC共有产权

这种产权不太常见，限制多、贷款也难，价格通常低一些。

Multi-Family多户住宅

一个产权下有2-4个单元，比如Duplex双拼，Quadplex四拼。每一户拥有不同的出入口和门牌号，各自有完整的厨房，浴室以及卧室的配套，适合自住+出租。

03、不同类型的房子应当如何选择？

依据每个人的喜好、家庭情况、购房预算等情况的不同，每种房型都有适合的人群。买房时要考虑居住体验、增值潜力、维护成本等各种因素。

从增值潜力来讲，普遍认为Townhouse好于Condo，PUD产权好于Condominium产权。不过其实影响房屋增值潜力的因素很多，位置、学区、设计、社区环境等因素对增值潜力的影响往往更大。

Condo也并不一定意味着便宜，Toll Brothers在Fremont开发的新建社区Metro Crossing，面积在2000-3000尺的豪华公寓，售价超过了当地很多新建的独立屋。

要说居住体验，房屋的建筑类型（Style）影响会更大。看房应该更关注建筑类型，产权类型则应该以产权报告Preliminary Report为准。

04、HOA的角色

刚才提到HOA的职责之一是负责维护、运营社区共有的区域。除了这些，还要执行社区规则CC&Rs。

社区的共有区域包括建筑、道路、步道、设备间等，业主对于这些公共区域的具体使用权益、居住在社区内的权利与义务，都是由社区规则CC&Rs来规定的。

这些文件是社区的核心规则，一些常见的规定举例如下：限制聚会时间、房屋外观颜色、宠物规定、规范庭院装饰、停车规则、租赁限制、管控太阳能板位置等。