加拿大人惨遭房市打脸!$10万投资房产VS股市,结果少赚$370万

加拿大房地产的狂热时代已经结束。虽然市场还未崩盘，但一些曾炙手可热的区域——包括多伦多和温哥华——正面临困境。公寓销售量暴跌。根据加拿大房地产协会（CREA）的数据，全国房价较峰值已经下跌约15%。

这种房地产“宿醉”应当促使很多加拿大人重新思考他们对房产的“绝对升值神话”的信仰。

“每一代人似乎都得把手放到炉子上被烫一下，才知道那不是个好主意，”经济学家、“Missing Middle Initiative”创始主任迈克·莫法特（Mike Moffatt）表示。

上一次加拿大房地产真正“崩盘”是在1990年代初的经济衰退期间，那次低迷持续了近十年。但人们对这些历史的记忆总是很短暂。

从2000年代初开始，加拿大房地产迎来了“史诗级”的上涨，平均房价在全国范围内上涨了五倍。这个时代让大批加拿大人变成了房地产的“信徒”，他们把储蓄全部投入房市，把住房当作退休基金。

这种投机心态在过去20年中不断被市场的惊人韧性所强化。与美国不同，加拿大房地产在2008年全球金融危机期间并未崩溃——这场危机是由美国的次贷危机与大规模的按揭证券化所引发，而加拿大大部分成功避开了风险。

很快，加拿大房市成为全球“最被高估”的市场之一。但由于多次“唱空”都未成真，加拿大人越来越相信房地产投资几乎稳赚不赔。

“这让人们误以为，这是一种永久存在的财富增长方式，”莫法特说。

当然，拥有住房的确有很多现实层面的好处。比如，房东所拥有的住房安全感，是租房者难以拥有的；定期还房贷形成“强制储蓄”；杠杆效应带来的资产增值——因为房子的升值是按照整体价格，而不仅仅是首付部分来计算的。

但如果把住房纯粹当作一种投资来看，其实从来没那么划算。

以房产和股市的长期回报进行对比：根据CREA的历史数据，自1980年以来，加拿大房价年均涨幅为5.5%；而同期标普/多伦多证券交易所综合指数（S&P/TSX Composite Index）的年均回报为8.9%（已计入股息再投资）。

这之间的差距巨大。换算成现金收益：10万加元投资于房产，45年后价值约为110万加元；而若将这10万投入股市，现在将增长至约480万加元。

这只是一个非常笼统的对比，未考虑地区差异、房产类型及其他变量。

当然，还有税收因素。加拿大主要自住房的出售利润通常税，而股票投资的资本收益则通常需缴税。

不过另一方面，房地产交易涉及大量费用和佣金，而如今投资股市指数基金几乎是“零成本”。

我们并不是在建议投资股票替代购房，而是想指出：将住房视作单纯投资本身就是一个有问题的思维方式。这种观念鼓励人们超出承受能力去购房，忽视其他投资渠道，把全部资产都压在房地产上，并将房屋净值当作退休金来源。

“我们经济中最危险的问题之一，就是很多人面临的退休风险，”按揭策略师、《MortgageLogic.news》编辑罗布·麦克利斯特（Rob McLister）表示。“如果房地产表现未达到他们的预期，那可能会对许多人造成严重打击。”

房子可以是一件很美好的事，不仅仅是用来存放家当的地方。但它也不再是曾经看起来那么可靠的“稳赚投资”了。