上周，美国长期抵押贷款利率继续上行，已升至六个多月以来的最高水平，直接推高了购房成本，也给原本应当火热的春季购房旺季泼了一盆冷水。
房地美（Freddie Mac）3月26日周四公布的数据显示，30年期固定抵押贷款利率从上周的6.22%升至6.38%，创下自2025年9月以来的新高。尽管当前利率仍低于一年前的6.65%，但短期内的快速上升趋势，已经明显影响市场情绪。
与此同时，15年期固定抵押贷款利率也从5.54%升至5.75%，这种贷款通常受到再融资人群青睐，但成本同样在上升。
根据Realtor.com的数据，这不仅是自2025年4月以来最大单周涨幅，也是自2024年10月以来三周内累计涨幅最大的一次。就在四周前，平均利率还一度跌破6%，创下2022年底以来的低位。
利率的快速反弹，与近期能源价格上涨密切相关。受中东局势影响，油价走高，加剧了市场对通胀反弹的担忧。通胀预期上升，直接推动美国国债收益率走高，而抵押贷款利率通常与10年期美债收益率挂钩。
目前，10年期美国国债收益率已升至约4.39%，高于一周前的约4.26%，这一变化迅速传导至房贷市场。
此外，联储的政策态度也在强化市场预期。联储主席鲍威尔（Jerome Powell）在上周会议后表示，受地缘政治冲突影响，美国经济和通胀前景存在较大不确定性，这意味着降息可能会被推迟，利率将在更长时间内维持高位。
利率上升的直接后果，是购房者每月还款成本显著增加。对于普通家庭来说，这可能意味着每月多支出数百美元，从而降低可负担房价区间。
这一变化已经反映在市场数据中。抵押贷款银行家协会（MBA）数据显示，上周抵押贷款申请量环比下降10.5%，无论是购房贷款还是再融资需求都明显走弱。
Realtor.com高级经济学家伯纳（Joel Berner）指出：“抵押贷款利率上升，正在成为春季购房旺季面临的最大阻力。”
事实上，自2022年利率从疫情期间低点开始上升以来，美国房地产市场整体一直处于低迷状态。去年二手房销售接近30年来最低水平，而今年前两个月销量仍同比下降。
不过，也并非完全没有利好因素。当前房贷利率仍低于去年同期，同时部分大都市房价涨幅正在放缓甚至出现回落，市场库存也较去年有所增加，这在一定程度上为买家提供了更多议价空间。
卖家比买家多46% 美国房地产进入买方时代
美国房地产市场正在发生显著变化。根据Redfin最新发布的数据，上个月全美卖家数量比买家多出约63万套房源，创下自2013年有记录以来的最大差距，显示市场已从长期卖方主导转向买方主导。
从定义上看，当卖家数量比买家多出10%以上，即可被视为买方市场。当前这一比例已达到约46%，明显高于一年前的29.8%。相比之下，在疫情期间的购房热潮中，美国房地产市场一度供不应求——2021年11月，买家数量曾比卖家多出36%。
市场结构变化的核心在于库存持续上升。自2023年夏季以来，待售房源数量稳步增加，并在过去一年明显加速。此前，由于抵押贷款利率较低，大量房主选择锁定低利率长期持有房产；如今，随着利率维持在较高水平，越来越多业主不再等待利率下降，而是将房屋投放市场，推动供应上升。
库存增加已经对房价产生影响。在供应增长较快的地区，尤其是南部，买家开始拥有更强的议价能力，可以与卖家协商降低售价。在全美范围内，房价涨幅明显放缓。截至今年2月，美国典型住宅销售价格中位数为429,226美元，同比仅上涨0.9%，远低于此前数年超过3%甚至6%的涨幅。
不过，尽管市场从结构上已转为买方市场，购房者的实际压力并未明显减轻。融资成本仍然是关键制约因素。根据房地美（Freddie Mac）数据，截至3月19日当周，美国30年期固定利率抵押贷款平均利率为6.22%，较前一周的6.11%有所上升，尽管仍低于一年前的6.67%。
与此同时，房价和房屋保险成本仍在上涨，加上对经济前景的不确定性，使得购房者更加谨慎。这一趋势已经反映在市场数据中：2月份购房者数量环比下降2.4%，约为136万；卖家数量也小幅下降0.4%，至约199万，显示买卖双方均趋于观望。
从区域来看，市场分化依然明显。在部分城市，卖方仍占据明显优势。例如，迈阿密卖家数量比买家多出163%，纳什维尔为120%，奥斯汀为112%，西棕榈滩为110%，圣安东尼奥为104%。
而在东北部部分地区，买方仍然占优。例如，新泽西州纽瓦克买家数量比卖家多出31.1%；宾州蒙哥马利郡为-29%；纽约州纳苏郡为-25.8%；密尔沃基为-25.2%；新泽西州新不伦瑞克为-14.5%。
Redfin首席经济学家博哈里（Sheharyar Bokhari）指出，尽管近期抵押贷款利率有所回升，但整体住房负担能力仍有望改善，因为收入增长速度正在超过房价上涨速度。他表示，在许多市场，买家已经能够通过谈判获得折扣或其他优惠，并且由于竞争减少，拥有更多决策时间。
