美国抵押贷款平均利率升至6.22%，创3个多月以来新高
上周，美国长期抵押贷款平均利率升至三个多月以来的最高水平，对正值春季购房季的潜在购房者形成一定压力。抵押贷款机构房地美（Freddie Mac）3月19日周四公布的数据显示，基准30年期固定抵押贷款利率由上周的6.11%上升至6.22%。相比之下，一年前该利率平均为6.67%。
就在三周前，30年期利率一度降至略低于6%，为2022年底以来的低点。然而，自伊朗战争爆发以来，利率已连续数周上行。地缘冲突加剧了金融市场波动，并推高了市场对能源价格上涨和通胀回升的预期。
与此同时，15年期固定抵押贷款利率也小幅上升。这类贷款通常受到再融资借款人的青睐。本周平均利率从5.5%升至5.54%，而一年前为5.83%。
抵押贷款利率主要受多重因素影响，包括联储货币政策以及债券市场对经济和通胀前景的预期。通常而言，房贷利率与10年期美国国债收益率走势密切相关。
截至周四中午，10年期美国国债收益率升至4.27%，高于一周前约4.13%的水平。随着油价上涨推高通胀预期，国债收益率持续走高，从而进一步带动抵押贷款利率上升。
此外，通胀压力的回升也可能影响联储的政策路径。尽管联储并不直接设定抵押贷款利率，但其利率决策会影响债券市场，从而间接推动房贷利率变化。
不过，美国房地产市场自2022年以来持续低迷。当时抵押贷款利率从疫情期间的低位快速上升，显著抑制了购房需求。
自2023年以来，美国二手房销售年化水平一直徘徊在约400万套，明显低于长期平均水平约520万套。去年销量更降至近30年来最低。今年以来，市场仍未明显回暖，即使利率低于去年同期，1月和2月的销售数据依然不及去年水平。
美联储维持利率不变 “点阵图”暗示降息路径收窄
美联储3月18日周三按兵不动，将基准利率维持在3.5%至3.75%区间，符合市场普遍预期。
在通胀持续高于预期、就业市场表现分化，以及中东战争加剧经济不确定性的背景下，联邦公开市场委员会（FOMC）以11比1的投票结果通过了这一决定。
值得注意的是，委员会内部的鸽派力量有所减弱。此前一直呼吁降息的联储理事米兰（Stephen Miran）再次投下反对票，主张立即降息0.25个百分点，以应对他所称的日益恶化的就业形势。然而，曾在1月会议上与米兰一同支持降息的理事沃勒（Christopher Waller）此次转而支持维持利率不变。
备受市场关注的“点阵图”显示，政策制定者仍预计未来将逐步降息。中值预测显示，2026年和2027年各将实施一次降息，随后利率将在长期内稳定在约3.1%的水平。
在中东战争爆发前，市场普遍预计今年将出现两至三次降息。但随着油价飙升及通胀数据持续顽固，市场已明显下调宽松预期，目前仅预计2026年最多降息一次。
FOMC在会后声明中也提及了当前的中东冲突，称局势发展对美国经济的影响仍具有高度不确定性。在随后举行的新闻发布会上，联储主席鲍威尔（Jerome Powell）表示，现在判断战争对经济的具体影响“为时尚早”。不过他承认：“近几周短期通胀预期指标有所上升，这可能反映了中东供应中断推动油价上涨的影响。”
在最新季度经济预测中，联储官员将今年GDP增长预期由2.3%上调至2.4%，并将2027年增速预期上调0.3个百分点至2.3%。与此同时，整体与核心PCE通胀预测均被上调至2.7%。官员们预计，随着关税与战争冲击逐步消退，通胀将重新回落。尽管近期非农就业数据走弱，失业率预测仍维持在4.4%。
此次会议可能是鲍威尔任内倒数第二次政策会议，他的主席任期将于今年5月届满。总统川普已提名前联储理事沃什（Kevin Warsh）接任。本周，川普再次公开施压鲍威尔，批评他未能因中东战争而召开紧急会议实施宽松政策。沃什过去曾倾向低利率立场，但近期未发表公开政策表态，他未来的政策取向仍存在不确定性。
