2025 年美国商业地产整体调整，工业地产却以低空置、高回报成增长引擎，成资本追逐焦点。
需求端支撑强劲：2025 年美国电商渗透率将达 28%，跨境交易额破 1.2 万亿美元，驱动仓储需求激增；冷链、智 能仓储等细分领域需求增速超 15%。2024Q3 全美工业地产空置率 6.8%，洛杉矶等物流枢纽低于 4%，呈 “一房难求” 态势。
资本端热度高涨：即便基准利率维持 5.25%-5.5%，优质工业资产回报率仍达 7%-8%，远超写字楼、零售物业。2024 年投資额达 890 亿美元（同比增 12%），近 60% 资金涌向高标仓与冷链仓。
隐忧不容忽视：奥斯汀等二线城市竣工量超需求 30%，A 类物业租金跌 2.1%；东西海岸核心枢纽因土地稀缺、基建老化陷供给瓶颈。未来增长需精 准匹配需求，而非规模扩张。
从需求爆发到资本布局，工业地产的机遇与风险暗藏玄机。
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