2025 年美国写字楼市场分化创四十年新高，“冰与火” 反差极致：全美空置率攀升至 20%-25%（破 1980 年代纪录），旧金山核心区超 30%，老旧写字楼空置率近 45%，部分物业价格较峰值暴跌 91%，洛杉矶甚至出现业主弃产现象。这源于混合办公常态化（20%-25% 劳动力采用，疫情前仅 3%）导致需求降 18%，叠加 17% 租约集中到期、企业缩租迁址的压力。
但市场已现筑底修复信号：穆迪数据显示空置率从 2024 年峰值 26.3% 回落至 20%。优质资产韧性凸显：纽约郊区 A 类写字楼资本化率 5.8%-6.2%，成企业 “降本保品质” 首选；芝加哥、亚特兰大等城通过加装配套、引入智能系统，改造写字楼续租率超 85%，租金涨 3.5%。“空间优化 + 改造升级” 已成破局关键。
写字楼市场的分化浪潮中，藏着资产配置的核心密码。
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