没有绿卡、无美国本地收入，海外买家同样可以办理美国房产贷款，但和本地人政策差异很大，提前理清资质、成本与流程，避开审批卡点。
申请资质
海外买家不需要社保号，但要准备护照、海外收入流水、资产证明。有 H‑1B、L‑1 等工签，可申请常规贷款，条件接近本地居民；纯海外非居民，只能选择海外买家专项贷款或是 DSCR 租金贷，不适用 FHA 政府贷款。DSCR 投资贷重点看房屋租金能否覆盖月供，可不用提供个人海外收入。
首付与利率参考
纯海外买家首付普遍 30%‑40%；工签持有者可低至 20%‑25%；DSCR 投资贷一般要求 25% 以上首付。
利率会有风险溢价，高于美国本土购房者。工签人群利率上浮较少；纯海外买家利率区间大致 7.5%‑9%，DSCR 产品利率会再偏高一些，首付越高，利率条件越好。
贷款预批：提交海外资产、身份材料拿到预批信，出价 Offer 时必须提供； 看房签约，支付托管账户订金； 正式递交贷款申请，房屋估价； 银行风控审核，重点核查资金来源； 贷款终审通过，完成过户 Closing，整体周期 45‑60 天。
审批关键注意事项
资金溯源是海外买家最大卡点，银行会严格核查首付资金流水，资金最好提前 2‑3 个月进入美国账户，不要临近过户大额跨境转入。
Condo 公寓部分楼盘对海外贷款有限制，Co‑op 基本不接受海外买家贷款。同时卖房时会涉及 FIRPTA 预扣，建议提前咨询税务顾问。
尽量对比 2‑3 家擅长海外业务的银行或机构，不要等到看中房子才启动贷款准备。提前做好预批，才不会错失心仪房源。
