全美最炙手可热的房地产市场正呈现两极分化——当旧金山市中心豪宅区重现买家竞价场景时，硅谷周边通勤城镇的老旧公寓却陷入滞销困境。
在Nob Hill和Union Square等传统高端社区，独立屋均价悄然突破300万美元大关。房产顾问林尽波观察到，过去三个月这些区域挂牌房源中，超过四成最终成交价高于要价。“科技公司回迁计划让市中心安全指数大幅提升，加上生成式AI企业扎堆入驻，25-35岁工程师正取代投机客成为购房主力。”他透露，某栋位于金融区的翻新公寓楼，开盘首日即收到12份全款报价。
Zillow数据显示，旧金山都会区核心地段房价较疫情前上涨23%，但郊区情况截然相反。圣塔克拉拉县房价虽从去年峰值172万美元回落至169万美元，但挂牌量激增37%，议价空间平均达5.8%。在圣何塞郊区，一套挂牌65万美元的联排别墅，三个月内经历四次降价仍未售出，这种情况在两年前难以想象。
美联储持续维持6%以上的房贷利率，成为改变游戏规则的关键变量。按揭计算器显示，购买150万美元房产，当前月供较2021年低利率时期高出42%。这直接导致中端市场流动性冻结：东湾地区50-80万美元区间房源，平均成交周期延长至72天，较去年翻倍。
“现在每周至少接到三个卖家咨询调价策略，”从业20年的硅谷资深经纪人陈女士表示，“去年同一时期，我们忙着拒绝不包含‘免验房条款’的报价。”她指出，部分卖家开始主动承担部分过户费用，这种让利行为在加息前极为罕见。
面对分化市场，林尽波给出战术指南：“核心地段要盯紧市政改造规划，比如正在推进的Transbay交通枢纽扩建工程周边，这类区域抗跌性最强；郊区则要善用买方市场优势，重点关注房龄20年以上物业，往往能砍价8%-12%。”
多位分析师预测，若美联储年末启动降息周期，将触发被压抑的改善型需求释放。但林尽波提醒：“即便利率回落，湾区房价也不可能重现年涨30%的疯狂，市场正在建立新平衡。”对于持币观望的华人买家，他建议重点关注混合办公政策企业的选址动态，“跟着科技巨头总部选址买房，比单纯看涨跌曲线更可靠”。
