加拿大房主 何去何从?

你在高点买了房，如今市场大幅回调，资产缩水，贷款压力陡增。作为房主，你该怎么办？

这是不少加拿大房主当前面临的现实难题。在2022年初加国房价触顶之后，全国多个市场经历了不同程度的下跌，尤其是一些在疫情后过热的城市，房价较峰值跌幅高达20%。无论是自住买家还是投资者，在错误的时间进场，代价都极为沉重。

根据《金融时报》的报道，Royal LePage首席执行官菲尔·索珀（Phil Soper）所说，“真正的问题是，你现在的住房是否满足你的生活需要？如果满足，那就是账面问题，而不是现实问题”。

在高点的加拿大房主 何去何从?市场曾“假摔”，如今真降温

回顾过去八年，加拿大楼市的走势比任何预测都更加戏剧化。一度因为移民激增、疫情推动、超低利率等因素，房价反而比原先预期更飙升。

索珀回忆道，“随着贷款审批标准收紧，买房人需要按更高利率‘压力测试’，市场一度急刹, 市场确实曾遭重创”。

不过，房市随后的反弹再度让看空者失望。加拿大地产协会 CREA的数据显示,直到2022年第一季度，全国房市交易量年化接近67.5万套，平均售价达到历史高点——82.4万加元 。

房价回调，账面缩水不等于现实崩盘

截至2025年年中，全国平均房价为69.1万加元，远低于高点。但若考虑通胀因素，情况并非一边倒。以2017年底的49.6万加元平均价为例，按照加拿大央行通胀调整后，相当于2025年的约62.5万加元，说明尽管有所下降，房价仍高于过去通胀调整后的水平。

“房地产价格总是被高估了涨幅，因为大家忽视了通胀”，评论人士指出，“我们不会期待1970年代的价格还能买辆车，为什么会觉得房子价格不该跟着涨？”

不过，对那些在2021-2022年高位入市的人来说，这并非安慰。一些人甚至出现“负资产”状态，特别是购买预建公寓而眼下难以获得融资的人。

杠杆放大痛苦，但仍有理性应对之道

房产市场最危险的地方在于杠杆。很多投资者用10万加元首付撬动100万资产，一旦市场下跌10%，账面资产瞬间归零，甚至倒贴。

房地产顾问、皇后大学退休教授约翰·安德鲁（John Andrew）就分享了一个真实案例：一位年轻买家在2023年高位购房，如今贷款难以获批，房价低于买入价，“她开始感到懊悔，觉得‘我到底做了什么？’”安德鲁说。

他的建议是：不要急着卖房，除非真的有必要搬家。看长远，用理性评估房产的持有成本与潜在回报。即便涨幅放缓，房地产依然有可能跑赢通胀。

居住需求才是真正的购房理由

对于自住买家而言，购房不仅是投资，更是“使用型资产”——为家庭提供稳定的居住环境，避免租房不确定性，是多数人坚持购房的核心动力。

房地产研究机构 Bullpen 总裁本·迈耶斯（Ben Myers）指出，加拿大人购房的最大心理动力之一是“强制储蓄”。买房逼着你还贷款，长期看是一种理财行为。

迈耶斯还表示，对于那些即将交房却因融资困难而进退两难的买家，可以尝试将合约转让（assign），但风险不小，因为接手者可能也无法完成交易。最理性的方式，仍是尽可能完成交割、出租房产、等待市场复苏。

出售不是出路，频繁换房是“财富杀手”

“如果你确实需要搬家，卖房是可以理解的决定”，迈耶斯说，“但要记住，每次搬家都在蚕食你的财富”。

一次换房交易涉及的成本极高——房产经纪佣金、土地转让税、贷款违约金、律师费、搬家费用等加起来可能吃掉10%的产。相比之下，长期持有的稳定收益远更可取。

很多人对股票交易的$9.95手续费斤斤计较，却在房产买卖中轻易放弃上万元，却毫不在意——这是典型的心理误区。

如果你买在高点，现在感到焦虑，是人之常情。但与其纠结当初的买入价格，不如重新评估当前房产是否符合你的生活需求。