对于选择定居加拿大的人来说，首次买房 First-Time Home Buying（ FTB），是很多人在人生中的重要一步。
但面对起伏的房价、复杂的贷款规则和多变的利率环境，作为首次买家该如何做好准备？有哪些政府福利可以利用？又有哪些贷款误区要避免？
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你是否符合首次购房者定义
加拿大政府对“首次买房”的定义不只是字面意义上“第一次”，还要求在过去四年内没有拥有或住在自己或配偶名下的房产， 没有参与过 Home Buyers’ Plan。若配偶过去四年内拥有房产，你也将不再被视为FTB。 所以，买过房又卖掉的朋友可能不符合条件，一定要查清楚自己的资格！
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首次买房者可以享受的政府福利
首次购房退税（First-Time Home Buyer’s Tax Credit），可申请最多 $1,500 的联邦税务抵免（2022年后提高至$10,000额度×15%）。
首次购房土地转让税退税（Land Transfer Tax Rebate），安省最多可退还 $4,000，多伦多购房者还可额外享受市政退税最多$4,475。 必须在交易完成9个月内申请。
RRSP购房计划（Home Buyers’ Plan，HBP）， 可从RRSP账户中提取最多 $60,000（2024年起新额度）免税用于首付。 必须在15年内偿还。
首次购房储蓄账户（FHSA – First Home Savings Account），每年最多存入 $8,000，总额上限 $40,000。 存入部分可抵扣当年所得税， 提取用于购房免税，不影响 RRSP 或 TFSA 配额，可与 HBP 联合使用，最高组合首付来源可达 $100,000+。需注意，开户后必须在15年内或年满71岁前使用。
另外，如果您看好未来利率会下降，现金流比较稳定并且能承受月供波动，那么即使现在看起来浮动利率高于固定利率，浮动利率也更为合适。
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贷款预批 Pre-approval 不是必须，但建议
预批能给首次买家一个贷款情况的big picture，可以知晓有哪个银行或贷款机构愿意贷款给你、大概的贷款金额，提前锁定利率，明确预算。但要注意的是，预批不等于最终贷款批复，贷款申请仍需根据房产估价，收入等最终审核。
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买房后续费用不能忽略
首付之外还有一堆隐藏费用：Land Transfer Tax（若非全额退税）；房贷保险（如适用）；律师费、房屋检查费、搬家费；Condo的情况下，还需考虑管理费等。所以建议预留至少 5% 的房价作为“closing cost”。目前 condo市场常有估价估不到的情况，那么大家就更要提前准备好备用金了。
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选择适合贷款机构
一般大家都会希望从大银行贷款，但根据自身情况选择贷方更为明智。比如在类似楼花紧急交接、信用分数不够等情况发生时，选择能够按时帮助交接的B lender 也是不错的选择。因为有些对信用分数要求不高，有些有不同贷款program，正好能弥补在一些方面不足的买家。
