美国总统特朗普11月8日在社交平台 Truth Social 提议推出50年期房屋抵押贷款，旨在降低民众月供压力、提升住房可负担性。联邦住房金融局（FHFA）局长比尔・普尔特（Bill Pulte）随即在 X 平台回应，证实当局正研究该计划，称其“将彻底改变游戏规则”。特朗普在帖文中发布对比图片，左侧是推行30年期房贷标准的富兰克林・德拉诺・罗斯福（Franklin Delano Roosevelt）总统，标注“30年期抵押贷款”；右侧为自身头像，标注“50年期抵押贷款”。

据悉，罗斯福新政（The New Deal）在1930 年代确立的30年期房贷，曾助力美国度过大萧条，而特朗普自竞选以来便聚焦住房可负担性问题，就职首日即发布住房价格救济行政令，还多次向美联储主席杰罗姆・鲍威尔施压要求降息。

当前美国民众购房压力显著攀升，谷歌 “贷款协助”（help with mortgage）搜索量创2009年以来新高，可调利率房贷（ARM）关注度同步上涨。

美国抵押贷款银行协会（MBA）数据显示，今年9月可调利率房贷占比达10%，为近两年峰值，远超 2008 年金融危机后 6% 的平均水平。Redfin 统计则显示，美国中位数家庭每月需将 38.4% 的收入用于偿还房贷，高房价与高利率仍持续施压。

从实际还款来看，50年期房贷却能降低月供。以房利美（Fannie Mae）30 万美元贷款为例，首付20%、利率6.575%（不含税费），30年期月供1529美元，40年期降至1418美元，50年期则进一步降至1366美元，较 30 年期少付163美元。但弊端同样明显：房屋净值积累速度大幅放缓，部分情况下月供节省金额有限。

更关键的是，该提案面临法律阻碍。2008年金融危机后国会通过的《多德 - 弗兰克华尔街改革和消费者保护法案》，明确禁止40年及以上期限的抵押贷款，若要推广50年期房贷，需国会修改相关法律。

对于50年期房贷计划，房屋新闻网站 Housing Wire 首席分析师洛根・莫赫塔沙米（Logan Mohtashami）明确反对，认为此举会刺激过度需求、增加市场补贴，阻碍市场自我调节，同时削弱房屋净值积累。