特朗普总统提出的50年期抵押贷款方案，遭到房地产业内人士广泛质疑。核心批评点在于：短期难帮借款人省大钱，长期还会推高融资成本，不少专家认为其利率将显著高于传统30年期房贷。

质疑逻辑主要基于现有贷款数据：30年期固定利率房贷本就比15年期更贵。房地美数据显示，1991年以来30年期房贷平均利率5.83%，15年期为5.25%。但将这种期限与利率的差距，直接套用到50年期房贷的估算上，是否合理？

答案或许是否定的。债券市场作为借款利率的重要决定因素，逻辑更为复杂。投资者需平衡长期风险（如通胀）与收益，利率并非总随债务期限成正比增长，尤其对极长期借款而言。抵押债券收益率更特殊，还需考量借款人再融资风险。

从其他债券市场看，长期利率增幅其实温和。旧金山联储2021年研究显示，若美国政府发行50年期债券，其利率仅比30年期高不超过0.2个百分点。企业债领域更明显，美国财政部1984年以来数据显示，30年期与50年期企业债收益率平均差距仅0.12个百分点，远小于30年期与15年期0.3个百分点的差距。

更鲜活的例子来自可乐巨头：可口可乐有到期日尚余68年的100年期债券，11月13日交易收益率约5.3%；而竞争对手百事的30年期债券（余24年到期），交易员寻求的收益率反而达5.4%。同为A+信用评级企业，短期债务利率更高，打破了“期限越长利率越高”的固有认知。

由此可见，简单以30年期与15年期房贷的利率差，推断50年期房贷利率会大幅飙升，可能忽略了债券市场的复杂逻辑。这一提议的实际影响，还需结合更多市场因素综合判断。