作为美国的经济金融中心，房地产的产权结构相对其他城市复杂许多。在纽约购房投资需要提前充分了解纽约房产类型。

纽约的房产类型主要分为四大类型：

合作公寓（Co-op）

产权公寓（Condo）

联排别墅 （Townhouse）

独立屋（House）

目前各类房产类型在纽约三大热门地区：曼哈顿、布鲁克林及皇后区的分布趋势 ：

曼哈顿

75%为合作公寓，20% 为condo，联排别墅Townhouse比例在2-3%，曼哈顿上没有真正的独立屋。

布鲁克林和皇后区

以Condo和Co-op合作公寓为主，其次为联排别墅和独立屋。越靠近曼哈顿地区，condo和co-op越多，联排别墅和独立屋大多分布在布鲁克林及皇后区内部。

四大类型的房产类型具体的产权及购房限制是什么？

产权分析：针对纽约普遍的四大房产类型，房探君整理每一个类型分产权，其房产类型的利弊分析。

1. 合作公寓Co-op

Co-op是cooperative的简称，即为合作公寓。这类房产在美国大多数州都不常见，纽约寸土寸金的地方Co-op合作公寓是常见的房型。合作公寓的购买者不拥有产权deed, 只拥有股权share。

购买这类房产，并不是直接购买了公寓单元的产权股份和居住权。这相当于公寓为一家公司，而购买者买了公司的股份share，成为了股东shareholder，并享受了居住权sublet。

产权：

股份证明stock certificate

资质需求：

合作公寓委员的面试票决是否销售，购房者需出具所有资产证明。

优点：

a. 手续费低，房价比产权公寓低

b. 无需支付产权保险title insurance以及贷款税mortgage tax

缺点：

出租转卖不灵活

2. Condo

Condo类型是目前纽约购房者最受欢迎的户型，占比纽约公寓20%-30%。

Condo是一种出售型公寓，房屋的物业产权属于购买condo的业主，可按照单元购买。可以自住也可以出租。

产权：

拥有产权deed，但不拥有土地的产权。

资质需求：

a. 向大楼委员会申报。

b. 外籍、绿卡、公民人士皆可购买。

优点：

a. 房屋价格适中，内部结构及装修可自由调整

b. 可自住或出租

缺点：

a. HOA物业管理费高

b. 不具有土地权，增值空间比独立屋小

3. 联排别墅 Townhouse

联排别墅在曼哈顿不普遍，大约占房产总比例的2-3%。

与上文两种房产类型不同，Townhouse联排别墅拥有产权和土地权，可自由买卖出租。相对于其他形式，联排别墅更具有私密性，共享公共区域少。

优点：

a. 拥有土地权和房屋所有权

b. 需要缴纳HOA物业费，费用比Condo低

缺点：

a. 同一栋建筑有公墙

b. 纽约地区价格高 选择少

4. 独栋别墅 Single Family House

独栋别墅，顾名思义，是单独的无共墙的独立房屋，为纽约房源少且价格高的房产类型。

产权：

拥有独立的房屋产权和土地产权。

优点：

a. 拥有土地权和房屋所有权

b. 更大的独立空间及隐私性

c. 户外前后院Yard面积相对其他房型大

缺点：

a. 价格高

b. 房产税成本较高

c. 需要购房者/业主维护打理

购房注意事项

除了房产外，在纽约购房还需要注意什么呢？这三点购房前一定要仔细注意。

1. 改建和加盖 

根据纽约房屋管理局的规定，房屋一旦建成后，如果对房屋结构进行加盖和调整都需要向房屋管理局申请并征得同意。

在购房签约前，购房投资者需要确认房屋结构是否有加盖或改建，并且这些改动是否已经获得房屋管理局的批准。因此在看房的时候，发现结构奇怪的地方可拍照录像，请律师确认其合法性。

常见的加盖情况：

车库garage，门廊porch，露台deck。

常见的改建：

客厅隔断成房间，地下室或阁楼改造成带卫浴的居住卧室，一栋房屋改成两个单元入口。

2. 是否有人居住

对心仪的房屋进行考察时，除了房屋本身结构外，目前是否有人居住及居住人身份也是重要的一环。

如果居住的是卖家本身，需要询问卖家是否过户前就会搬走，或确认搬离房屋的期限。如果居住的是租客，则需要询问过户前租客是否会搬走。若承接原有的租客，需要律师额外增加合同条款并撰写相关材料，更好地保护买家利益。

3. 设施和配套设备

在查看房屋时，购房者需要检测水源、电源、厨房设备、空调、窗户等设备是否完好运作。

如果如需维修和更换，应商量是卖家还是买家承担并把相应细则书面化。

美国不同的州都有各自的房屋条例，大家在购房的时候需要提前充分了解相关房产法律法规