新冠疫情席卷美国后，住房租赁市场迎来剧烈震荡，多地租金持续走高。如今，已有两个州的租户需每月支付超 2000 美元租金。物业管理软件公司 Rentec Direct 发布的最新报告显示，夏威夷和加利福尼亚州租金中位数位居全美前列，分别高达 2132 美元和 2101 美元。华盛顿州以 1785 美元紧随其后，新泽西州和佛罗里达州则分别以 1758 美元和 1752 美元位列第四、第五。

Rentec Direct 通过分析近五年租金数据发现，2019 至 2024 年期间，全美租金平均涨幅达 31%，部分州的涨幅尤为惊人。新墨西哥州、田纳西州、佐治亚州和马里兰州的租金涨幅在 61% - 67% 区间，但亚利桑那州以 84% 的涨幅 “登顶”，租金中位数每年增加 532 美元，目前已达 1641 美元。特拉华州、华盛顿州、新泽西州和马里兰州也因人口增长，租金分别上涨 447 美元、436 美元、422 美元和 383 美元。房地产投资者凯西・米勒指出，亚利桑那州、新墨西哥州和田纳西州因退休移民涌入、就业机会充足、税收优惠及生活成本较低等因素，人口显著增长，住房需求激增，在供应紧张的情况下，租金自然水涨船高。此外，南卡罗来纳州、阿拉斯加州等州尽管租金中位数不高，但因缺乏租金管制政策，房东可依市场需求自由定价，租金涨幅也达到 53% - 56%。不过，租赁市场并非 “全线飘红”。纽约州虽租金中位数仍达 1394 美元，但五年间仅增长约 160 美元；路易斯安那州租金中位数从 2019 年的 846 美元降至 2024 年的 825 美元，2023 年曾短暂冲高至 935 美元后回落；明尼苏达州更是因推行《明尼阿波利斯 2040 计划》，大力发展高密度住房，租金五年内骤降 34%，从 2019 年的峰值 1285 美元降至 2024 年的 849 美元。当前，西弗吉尼亚州、路易斯安那州、明尼苏达州等五个州以较低的租金水平，成为全美租房成本最低的地区。

展望未来，Rentec 专家预计，通货膨胀与高利率或使租金增速放缓，但供应链受阻和关税政策可能影响新建住房的供应与成本，导致部分地区租金再次承压。凯西・米勒强调，租金管制政策虽有助于保障住房可负担性、减少居民流离失所，但也可能抑制市场投资与房源供给，加剧无管制地区的租金上涨。如何在保障房东收益与稳定租户支出间找到平衡，仍是美国租赁市场亟待解决的难题。