一、出租房产投资的好处

1、近乎被动的收入来源

出租房产有潜力带来稳定的被动收入。在支付了房贷和相关房产支出后，剩下的利润就归你所有。这些收入可以用于再投资其他房产或者补充你当前的收入。如果你不想处理房产日常运营事务，还可以聘请管理公司，这样能让你的收入更加 “被动”。

2、实现财富增值

房产通常会增值。根据市场情况，你的房产净值会增长，进而增加你的净资产。长远来看，你可以出售房产获利，或者将其传给子孙后代。

3、税务优势

当你拥有出租房产时，可以扣除许多与之相关的费用。美国国税局规定，你可以扣除用于管理、维护和保存出租房产的 “常规和必要费用”，例如利息、税款、维护费、水电费和保险费等都属于可扣除费用。

此外，《减税和就业法案》(TCJA) 允许房东通过合格商业收入 (QBI) 扣除获得税收优惠。根据美国国税局规定，如果你拥有像有限责任公司 (LLC)、S 公司或独资企业这样的穿透式企业，你可以扣除相当于净租金收入 20% 的金额（这取决于你所有来源的应纳税年度总收入，具体可咨询会计师）。不过，TCJA 将于 2025 年 12 月 31 日到期。

4、可掌控投资

你能直接控制你的房地产投资，这与股票或共同基金不同。你可以决定如何使用房产，筛选合格的租户，设定租金价格，选择何时以及如何进行升级改造。你也可以选择将日常运营外包给物业经理，这样你就无需成为租户的主要联系人，也不用自己处理小的维修问题。

二、出租房产投资的弊端

1、进入门槛高

购买出租房产有很高的前期成本。首先是贷款方面，据《抵押贷款报告》显示，投资房产的抵押贷款利率通常比首套住房抵押贷款利率高 0.50% - 0.75%，因为贷款人认为这些房产比自住型房产风险更高。

如果房产不是 “交钥匙” 工程（即不能直接使用），在出租前你可能需要支付前期装修费用。即使房产可以直接入住，也可能处于空置状态，你可能需要支付营销费用来寻找租户，而且在寻找租户期间，房贷和水电费仍需支付。

2、持续成本侵蚀利润

虽然你会有月收入，但也有持续成本。你需要支付本金、利息、税款和保险（PITI），建筑也需要定期保养和维修。

而且几乎不可能让房产 100% 的时间都处于出租状态，会有空置损失。如果没有租户，就无法赚钱。因此，明智的做法是预留应急基金，每月从租金中提取一定比例存入基金，用于支付诸如更换新屋顶或暖通空调等突发维修费用，在没有租户的月份也可以用来支付房贷。

3、与租户相关的麻烦事

你可能会遇到好租户，但也可能遇到难搞的租户，他们可能总是有抱怨或者经常迟交房租。你还可能需要处理与邻居的纠纷。有些租户可能不太爱护房屋，导致房屋损坏，虽然你可以扣留保证金，但处理维修问题仍需要花费精力。

4、租赁的合法性问题

成为房东后，你需要了解公平住房法和当地条例，其中一些规定可能很复杂，而且保持对法规的更新很耗时。如果有人在你的房产上受伤，会存在责任问题。另一个法律问题是驱逐租户，最好有一位优秀的房地产律师提供支持。

5、房东职责带来的压力

拥有出租房产不仅意味着要承担维护房产的费用，还意味着你必须随时准备处理租户问题。如果有东西损坏，你必须迅速修复，即使是在半夜。虽然可以聘请管理公司，但也需要对其进行监督。

出租房产在财务和税收方面有潜在优势，使其成为较好的投资选择之一，但在考虑进入房东角色时，也需要充分了解并权衡其可能带来的诸多弊端。