央视财经 9 月 16 日消息，美债市场波动持续向地产传导。美国 30 年期固定房贷利率 9 月 15 日攀升至 7.22%，创 2025 年 1 月以来新高。房贷利率紧跟 10 年期美债收益率上行，市场预期美联储大概率加息，持续推高银行信贷成本。 NAR 数据显示，8 月美国成屋销售环比下降 2%，年化 398 万套，为去年 6 月以来低点。机构下调全年房屋销售预期，四季度成交预计明显收缩。高房贷利率加剧买家观望情绪，房企利润承压。

房利美、房地美股价单日分别大跌 9%、8%。“大空头” 迈克尔・伯里却坚持持仓，并未卖出。对于 FHFA 落地的 PMI 政策统一调整，伯里认为影响有限，意味着两房重大改革短期不会落地，政策催化剂或将延后。尽管股价走弱，他甚至考虑加仓，不愿错过可能重塑估值的政府公告。

伯里预警美国楼市已现裂痕。8 月成屋销售创 14 个月新低，新房中位价同比下跌 0.9%。持续上行的利率，有可能打破房贷利率锁定效应，促使房主再融资或降价卖房。纳什维尔房源供给创历史新高，库存严重过剩；爱彼迎 CEO 则称全美住房缺口超 500 万套，市场呈现总量不足、局部过剩的分化格局。美联储利率决议备受关注，加息 25bp 概率超 94%。

两房最大风险来自 2008 年危机遗留问题：美国财政部持有高级优先股与 79.9% 股份认股权证，3500 亿美元清算索偿权压制普通股价值。伯里判断，若不削减这笔索偿权，两房股价或下探历史低位；若达成折中改革方案，股价短期有望上涨 3–4 倍，长期可达 6–7 倍。 市场观点分化：散户看多房利美、中性看待房地美；华尔街给出持有、适度买入评级。房利美、房地美今年股价跌幅均超 50%。