Freddie Mac 数据显示，9 月 11 日 30 年期固定房贷平均利率升至 6.71%，创 52 周新高，一年前为 6.08%。按当前利率与房价中位数测算，月供同比上涨 132 美元，接近 2008 年金融危机前高点，美国楼市正被高利率持续压制，市场拐点取决于美联储政策和库存周期博弈。

库存结构呈现扭曲格局：7 月新房年化销售 62.6 万套，同比降 3.3%，库存可支撑 8.5 个月；成屋年化成交 395 万套，同比下滑 2.5%，二手房库存仅可支撑 4.4 个月，处于历史低位。超八成存量房贷利率低于 5%，房主不愿卖房置换高息贷款，形成利率锁定效应。该效应短期托住房价，但持续压缩交易量，拖累地产上下游产业链。

市场热议的房价 - 利率死亡螺旋目前只兑现前半段。Case-Shiller 与 FHFA 指数显示房价仍小幅上涨，但增速放缓。整体房贷违约率仅略高于均值，次级抵押贷款违约率升至 11.3%，为 2008 年后高位，值得警惕。

美国房市区域分化显著：奥斯汀、坦帕等阳光地带城市房价同比转负，受科技行业裁员、飓风推高房屋保险成本拖累；纽约、波士顿、芝加哥都市圈房价仍保持 5%-7% 同比增长。

住宅高利率还传导至商业地产领域。全美写字楼空置率达 19.6%，旧金山高达 35.2%。地区银行商业地产风险敞口较高，相关银行股价承压，写字楼 CMBS 违约保险价格下行，市场已经提前计价潜在风险。

普通投资者可重点跟踪三项先行指标：MBA 购房申请指数、FHFA 房价环比、30 年期房贷与 10 年期美债利差，以此判断市场转向信号。

面向中国海外资产配置投资者：住宅 REITs 今年有所上涨，但相较历史高点仍有折价；直接购置住宅需承担汇率风险，当前汇率环境下实际收益可能转负。自住买家优先考量使用价值，而非投资增值预期。