前加州科斯塔梅萨市（Costa Mesa）市长、土地开发商吉姆・里格海默（Jim Righeimer）近日指出，美国房地产市场正呈现反常态势：购屋者持续退场，房价却未同步下跌，反而保持微涨。房地产平台 Redfin 数据显示，2025 年 11 月美国房价小幅上涨 0.2%，市场上卖方数量比买方多出 37%，供需失衡却未拉动房价下行，成为当前房市最突出的特点。

这一反常现象，根源在于经济学家口中的 “黄金手铐效应”。疫情期间，美联储为缓解经济冲击，将基准利率降至近零水平，带动 30 年期固定房贷利率跌至 2%～3% 的历史低点，数百万购屋者趁机锁定了这一超低利率，成为 “低息房贷受益者”。

如今，美国房贷利率已攀升至 6% 左右，较疫情期翻倍的利率让多数屋主陷入 “不愿售房” 的困境 —— 他们宁可将原有房屋出租，也不愿放弃手中的低息贷款、承担新房贷的高成本，进而选择暂缓迁址计划。此前，特朗普政府曾提出 “可携式房贷” 构想，试图破解这一困局，该构想允许屋主将现有房贷的利率与贷款条件，直接转移至新购置的房屋，降低售房换房的成本。

为了维持市场交易活力，避免房市陷入停滞，美国大型房产建商主动介入，通过提供利率补贴的方式吸引买家。依托批量销售的规模优势和专业的贷款运作能力，建商能够为购房者提供人为压低的房贷利率，其中 30 年期固定房贷利率多维持在 3%～3.5%，不过部分补贴仅在贷款初始几年有效，此举也让新建房屋对首次购房者更具吸引力。

尽管有建商的利率补贴加持，但经济不确定性与高房价仍让潜在购屋者保持谨慎态度，不敢轻易入市。Redfin 数据显示，2025 年 10 月美国房屋交易告吹率达到 15%，较上年同期上升 14.3%，不少买家在签约前因担忧经济前景、负担能力不足等原因选择放弃交易。

当前，美国 30 年期固定房贷平均利率略高于 6%，虽近期呈现小幅下降趋势，但市场对美国整体经济的信心不足，仍是阻碍购屋者入市的核心原因。

吉姆・里格海默表示，美国房市正逐步从疫情期间的狂热状态回归常态。受组建家庭数量下降、人口向部分区域外移等因素影响，住房需求整体趋于疲软。此前疫情期间的人口涌入热点区域，如德州奥斯汀、佛罗里达州等地，如今因住房供给增加、需求趋于稳定，房价已开始承受下行压力，即便佛州 “无州所得税” 的传统优势，也难以继续助推房价大幅暴涨。

与此同时，住房供给端也在逐步改善。数据显示，2025 年美国房产活跃库存增长超过 14%，这一增长终结了数十年来美国住房建设不足、跟不上人口增长节奏的困境，供需失衡的局面正逐步缓解。

针对当前房市现状，里格海默为购屋者给出理性建议：无需恐慌抢购，可从容考察市场、主动议价争取优惠。“除非所在区域房源极度稀缺，否则不必争抢同一套房源，厘清价格谈判空间、合理议价，是完全合理的选择”，为仍在逐梦住房的人群提供了务实指引。