“我的房子到底值多少钱？”这是每位房主挂牌售房前的核心疑问。精准定价不仅能加快成交速度，更能最大化收益；而对买家而言，摸清定价逻辑，也能在议价中占据主动。资深房产经纪人通常会借助两种核心方法估值，帮大家找准房屋价格定位。

最常用的便是比较市场分析（CMA），核心逻辑是通过同类房源对比锁定价值。具体来说，经纪人会以待售房屋为中心，在方圆一英里范围内，筛选3-5套近期成交的相似房源作为参照标的（简称“可比物”），结合多重维度做精细化比对。

房源本身维度，会重点考量卧室、浴室数量、房屋面积、楼层、户型风格、占地面积等硬性指标；地理位置维度，则聚焦社区环境、周边配套、教育资源、犯罪率、宜居度（如噪音情况）等影响居住体验的因素。若可比物与待售房存在差异，会做针对性价值调整，比如可比物多一个游泳池，便从其成交价中扣除泳池的对应价值，确保估值精准。

相较于个人房主，经纪人的核心优势的是掌握更全面的近期成交数据，能贴合当下市场行情给出估值，避免因信息滞后导致定价过高或过低。

另一种辅助方法是参考过去房价评估（Past appraisals），即结合房屋过往的估价记录及交易历史判断价值。房屋以往的成交价格、房主背景等，都是重要参考因素。

比如，若房屋曾以低于市场价成交，可能是当时房主急于脱手，或房屋存在老化失修等问题，这类特殊情况会被纳入考量，避免盲目参照历史价格。需要注意的是，过往评估仅作辅助，不能完全替代当下市场分析，毕竟房价会随市场波动、房屋状况变化而调整。

无论是房主定价还是买家议价，掌握这两种方法，都能更清晰地判断房屋真实价值，让房产交易更高效、更稳妥。