这两年美国房市的 “急转弯”，估计不少人都没反应过来 —— 从全民疯抢到区域分化，曾经的 “涨声一片” 早已变成 “有人欢喜有人愁”。作为在休斯顿摸爬滚打近十年的地产人，我来扒扒这背后的门道。

先看最直观的变化：全美多个城市房价已现两位数下跌，部分 “阳光带” 热门城市跌幅超 20%。要知道，这些南部、西部城市可是前两年的 “香饽饽”，如今却成了回调主力。Parcl Labs 的卖家积极指数给出了答案：南部、西部卖家积极性远高于中西部和东北部，说白了就是这些地方卖家更急于出货，议价空间自然大。

供需反转是这场 “回调” 的核心原因。一方面，过去两年新建房大量集中在南部、西部；另一方面，需求端却撑不住了：就业新增岗位不及预期，裁员潮蔓延，失业率破 4%；疫情带来的人口迁入潮退去，远程办公缩水；房产税、保险费等生活成本还在涨，需求自然降温。供多需少，库存积压，房价能不跌吗？

最关键的误区得澄清：降息≠房价暴涨。很多人觉得美联储降息，房贷利率就会大跌，房市又要疯。但实际上，美联储降息影响短期利率，而房贷利率主要绑定长期利率，受通胀、国债收益率影响更大。MBA 预测 2026 年 30 年房贷利率仍超 6%，想复制 2020-2022 年的疯涨不现实，分化才是常态。

投资人该怎么操作？以前是 “追热点”，现在得 “守基本面”。南部、西部供应过剩 + 就业疲软，压力不小；中西部、东北部库存紧张 + 需求稳定，更值得关注。与其盲目跟风，不如深耕区域基本面 —— 这才是现在房投的核心逻辑。