当美国房价年增速迈入 1% 区间，曾一路狂飙的楼市究竟是走向 “终结”，还是开启 “重构” 新篇章？

一、市场现状：数据揭示增速放缓真相

过去两年，美国房地产市场迎来关键转折。S&P/Case-Shiller 20 大都市圈房价指数显示，截至 2025 年 8 月，同比涨幅仅约 1.6%，较 7 月的 1.8% 进一步收窄；全国房价指数同样印证了涨幅放缓的趋势。二手房市场方面，2025 年 9 月季调年销售量达 4.06 百万套，同比微涨 4.1%，而中位数成交价则稳定在 415,200 美元左右，呈现 “量稳价缓” 的格局。

二、增速放缓的三大核心动因

住房可负担性承压：尽管房价仍在上涨，但涨幅远不及此前水平，叠加持续处于历史高位的抵押贷款利率，使得多数潜在买家望而却步。美国家庭收入增长滞后于房价涨幅，且中等收入群体可负担的住房供应严重短缺，进一步加剧了购房门槛。

供应端回暖与市场节奏调整：历经数年住房短缺后，美国南部及西部部分区域的新房与待售房源逐步增加，卖方市场优势有所减弱。与此同时，买方需求受抑制，房产交易速度放缓，挂牌至成交的周期明显延长。

区域分化加剧，普涨时代落幕：房价 “全面普涨” 的格局已不复存在，地区基本面成为房价走势的核心主导因素。就业状况、人口流动、本地新房库存等指标的影响力持续凸显，此前领涨的 “阳光地带”（西部、南部）近年市场表现反而相对疲弱。

三、未来三大核心趋势值得关注

增长模式切换：从高速上涨到温和增长：告别过去 10%-20% 的亢奋式涨幅，当前 1%-2% 的年增速标志着市场进入 “稳中有进” 的理性阶段。

买方议价权提升：随着库存缓慢回升，卖方让步意愿增强，部分市场中买家已拥有更多谈判空间，对于意向购房者而言，这是介入市场的有利窗口期。

投资逻辑转变：聚焦地域基本面，而非全国走势：未来购房与投资需重点关注城市圈的就业活力、人口流入趋势、住房供应及迁移动态，而非单纯依赖全国房价整体走势。优质区域仍存增值潜力，但普涨翻倍的时代已难复制。

四、针对不同市场参与者的策略建议

买家视角：若计划入市，应优先选择供不应求、人口流入稳定、就业市场强劲的城市圈，并充分利用当前买方议价优势，争取更有利的交易条件。

投资者视角：需摒弃 “房价年涨 10%” 的过高预期，未来投资回报将更多依赖租赁收益、现金流稳定性、地域迁移趋势、空置率控制及政策环境等核心因素，盲目追涨风险显著上升。

卖家视角：若在过去几年高位入市、已积累一定资产价值，需保持耐心。当前市场已非 “快速翻倍” 的红利期，更适合 “稳固资产价值、等待下一轮周期机会”。

五、市场结论：是终结，还是重构？

若将此前房价猛涨比作 “高速列车”，当前美国楼市正处于 “换轨调整期”—— 速度放缓，但前行方向不再依赖惯性，而是由地区基本面这一 “轨道” 决定。因此，美国楼市绝非 “终结”，而是进入 “重构” 新阶段：增速回归理性、区域分化加剧、市场优胜劣汰。对于信息敏锐、策略得当的市场参与者而言，这正是重组资产配置、布局未来价值高地的关键契机。在这一轮调整中，“选对城市圈” 远比 “猜测全国走势” 更为重要。