当房价增速跌至1％时代：美国楼市进入终结还是重构？

一、市场现状：数字说话

在过去两年里，美国房地产市场迎来了一个“转折期”。

据 S&P/Case‑Shiller Home Price Index-20大都市圈数据显示，截至2025年8月，其同比涨幅仅约1.6%，低于7月的1.8%。

整个美国的S&P/Case‑Shiller U.S.

National Home Price Index也显示房价涨幅明显放缓。

另一方面，二手房销售也经历低谷：截至2025年9月，季调年率约为4.06百万套，同比上涨约4.1%。

而与此同时，美国中位数二手房成交价达到 约 US$415,200。

二、为何出现放缓？三大主因解析

1. 可负担性严重受压

虽然房价仍在上涨，但涨幅已远低于过去水平，而抵押贷款利率仍维持在历史高位，令很多潜在买家望而却步。比如，在美国家庭收入增长远落后于房价涨幅。

此外，有研究指出：当前美国中等收入买家可负担的住房供应严重短缺。

2. 供应回升与市场节奏改变

虽然过去几年住房短缺严重，但近年来在南部及西部部分地区新房/待售房源有所增加，卖方由强转稍作回调。与此同时，买方需求受到抑制，交易速度放缓，挂牌 — 成交周期延长。

3. 区域分化加剧、全国性上涨模式结束

房价上涨不再是“全面普涨”格局，而更趋向由地区基本面主导。例如就业、人口流入／流出的变化、当地新房库存情况都开始显现更大影响。过去房价飙涨的“阳光地带”（如西部、南部）近年来反而显得更疲弱。

三、三个核心趋势值得关注

1. 由猛涨转为缓涨

在“涨幅10 ～ 20%+”的亢奋阶段之后，目前1% ～ 2%左右的年涨幅，意味着市场进入“静水流深”阶段。

2. 买方议价能力增强

随着库存缓慢回升、卖方让步增多，买家在某些市场中已具备更多话语权。对于希望介入市场的买家而言，这是一个转机。

3. 长期“看地域”而非“看全国”

在未来，投房、购房要更多关注城市圈本身的就业、人口、供应、迁移趋势，而不仅仅看“美国房价整体上涨”。换句话说，优质区域仍有机会，普遍市场难以再复制过去模式。

四、对投资者／买家的建议

• 买家视角：如果决定出手，应挑选那些供不应求、人口流入稳定、就业市场强劲的城市。同时利用目前较弱的买方谈判环境争取更优条件。

• 投资者视角：过度依赖“房价每年上涨10%”的预期可能风险加大。租赁收益、现金流、地域迁移趋势、空置率、政策环境将成为未来回报关键。

• 卖家视角：如果在高点入场接近过去几年累积价值，那可能需要更耐心。当前可能不是“快速翻倍”的环境，而更可能是“价值稳固、等待下一轮机会”的阶段。

五、市场是“终结”还是“重构”？

如果把过去几年房价猛涨比作“高速列车”，那么目前市场正进入一个“换轨期”——列车速度放慢，方向更取决于轨道（即地区基本面）而非惯性。

因此，与其说美国楼市“终结”，不如说已进入“重构”阶段：增速放缓、分化加剧、优胜劣汰。对于资讯敏锐、策略制定得当的参与者而言，也许是重组价值格局、布局未来的好时机。

在这一轮里，“选对城市圈”可能比“猜全国走势”更为重要。