家住美国佛罗里达“水城”神话破灭：从退休天堂到全美最惨房市，珊瑚角如何跌落神坛？

三年前，这里曾是全美房价涨幅最疯狂的投机热土；如今，它却以“全美最差房市”的标签登上头条。佛罗里达州珊瑚角——这座拥有400英里运河的“水上威尼斯”，正经历着从巅峰到谷底的戏剧性坠落

空置房屋蔓延，房价跌回疫情前

漫步在珊瑚角的社区街道，随处可见的“急售”标牌与空荡的泳池别墅形成对比。房地产经纪人艾契瓦瑞亚刚结束一场持续三小时的开放参观，仅有两组访客到场，其中一人出价直接砍掉17.5万美元。“这栋带家具、带泳池的度假屋，挂牌一年都没卖出去。”他指着手机里67.5万美元的原始标价苦笑道。

数据印证着市场的寒意：Homes.com数据显示，过去两年珊瑚角-迈尔斯堡都会区房价暴跌11%，领跌全美主要城市。更糟糕的是，当地“溺水房贷”比例高达7.8%，意味着近8%的屋主负债已超过房屋市值。利郡待售房屋数量从疫情前的3500套激增至1.2万套，雪莉·史普林可庆幸自己2022年从芝加哥迁来时选择租房，“要是当时冲动买房，现在可能连工作都找不到来还贷”。

时间倒回2020年，疫情封锁催生的远程办公潮，让这个原本以退休人群为主的小城沦为投机客的狩猎场。投资者隔着屏幕在Zoom看房，成批抢购均价仅24万美元的运河别墅，幻想将其改造成Airbnb吸金机器。三年间，房价中位数飙升75%至41.9万美元，划船社区里挤满持币待炒的“数字游民”。但狂欢戛然而止于2023年。随着美联储加息，抵押贷款利率突破7%，投机客开始抛售。更致命的是，当地过度开发的新建社区集体入市，半成品房屋以骨折价甩卖。“我见过建到一半的别墅，开发商直接亏本20%求现。”艾契瓦瑞亚回忆道。

飓风与保险，压垮骆驼的稻草

气候危机正加剧这场危机。自2022年起，佛州西部沿海连续遭遇飓风伊恩、艾达莉亚侵袭，珊瑚角超半数区域被洪水淹没。随之而来的保险危机让屋主雪上加霜：州立公民保险公司保费暴涨40%，全美多家险企直接撤出市场。提姆·茱莉夫妇的豪宅配有硬木橱柜和私人泳池，却在两年内降价15次仍无人问津，“现在只求别亏太多首付”。

当迈阿密、坦帕的科技新贵享受着混合办公红利时，过度依赖房地产和旅游业的珊瑚角，正被高利率、气候风险与投机泡沫反噬。