最近加拿大像温哥华和多伦多的房市已经跌至冰点，很多捡漏的朋友打算出手了。但是比“捡漏房源”更具吸引力的可能是法拍屋。这些房子很可能是房市里的“骨折款”！但先别激动，法拍房没那么简单。今天这篇，就聊聊加拿大的法拍房是怎么回事，有哪些坑和雷，买之前你要知道些什么。

你首先应该了解的几点：

法拍屋通常通过拍卖出售，只有在拍卖未成功的情况下才会在 MLS（多重上市服务系统）上挂牌销售。

法拍房的售价往往低于市场价，可能存在一定的价格优势。

这类房产以“现状”出售，卖方通常不承担日后与房屋相关的任何责任。

购买法拍屋存在风险，但如果你在前期调研和房屋检查方面做得充分，仍有可能获得不错的回报。

法拍屋Foreclosed Homes

法拍屋通常是指借款人违约后，由贷款机构接管并出售的房产。这类房屋的出现较为罕见，一般只有当房主无力继续偿还按揭贷款，且未能及时出售房产时才会进入止赎程序。

尽管不常见，但一旦进入法拍程序，贷款机构通常希望尽快出售房产以回收损失，有时甚至会以低于市场价的价格出售，对买家而言可能是一个“捡漏机会”！

值得注意的是，在未来1-2年内，大量在疫情期间拿到超低利率的房主将要面临续约，随着月供金额骤涨，部分业主可能因此无法继续偿还贷款，从而导致违约和止赎事件上升，法拍数量可能会增加。

加拿大的法拍制度概览

当借款人未按时偿还房贷时，贷款机构有权通过法律手段出售房产，以收回其损失。不过，在正式启动法拍程序前，贷款方通常会给予房主一定的宽限时间，并提供相关选项以协助其恢复还款。法拍属于贷款机构的“最后手段”，因为这不仅程序繁琐，还涉及较高的时间与金钱成本。

除了司法程序外，法拍往往还伴随着如房屋拍卖、上市出售等一系列麻烦。为了加快处置流程，贷款机构常常以低于市场价格出售这类房屋。

在加拿大，法拍一般通过两种方式进行，具体取决于房产所在省份：

Power of Sale（销售权处置）

适用地区：安大略省、爱德华王子岛、新不伦瑞克省，以及纽芬兰与拉布拉多省。

在这些地区，贷款方拥有“销售权”，即当借款人违约时，可以无需通过法院，直接出售房屋，其他规定包括：

卖房所得首先用于清偿债务与相关费用；

如果有剩余资金，将归还给原房主；

如果仍有未偿还款项或费用，房主需要继续承担。

Judicial Foreclosure（司法法拍）

适用地区：卑诗省、魁北克省、阿尔伯塔省、马尼托巴省、萨斯喀彻温省、诺瓦斯科舍省及加拿大三大地区（育空、西北地区、努纳武特）。

在这些地区，贷款方必须通过法院申请法拍令。这一程序通常比销售权处置耗时更长、费用更高。

一旦法院批准，房屋所有权将正式转移至贷款机构；

原房主不再对剩余贷款金额负责；

房主不会从房屋出售中获得任何利润，也无需承担任何剩余损失。

法拍屋的优势

价格可能更便宜：法拍房往往由贷款方急于出售，因此价格常常低于市场价，这可能为买家节省一笔不小的开支。

可能有讨价还价的空间：如果没有激烈竞争，买家有可能与卖方协商价格或条件，争取到更优惠的交易。

没有历史产权纠纷：为了加快出售流程，贷款机构通常会清除所有旧有的产权留置权并缴清相关税费，降低法律风险。

有翻新潜力：法拍房一般是原样出售（as-is），原房主在出售前通常不会进行翻新。这为买家提供了按照自己喜好装修，或翻新后转售获利的机会。**房屋翻修投资者（house flippers）**尤其偏好此类房产。

有助于增加房屋净值（Home Equity）：如果购房价格低于市场价，节省下来的资金可用于提升房屋品质，未来有望提升物业价值与房屋净值。

法拍屋的缺点

竞争激烈：由于价格低廉，法拍房市场吸引大量买家关注，可能导致竞争激烈、出价战频繁。

可能需全额付款：法拍房通常先通过拍卖出售，而拍卖不一定接受贷款。若需贷款购房，可能无法参与，或必须提前确认能否融资。否则，需要一次性支付全款。即使能找到资金方，其贷款利率可能也非常高。

房屋原样出售，风险较高：法拍房通常不包含任何维修承诺，而且买家往往无法提前全面了解房屋状况。如果房屋存在严重问题，维修费用可能非常高。同时，卖方通常也不承担任何未来责任。

看房时间有限或无法看房：有些法拍房可能无法安排参观，或者只能在特定时间段短暂查看，加上如电力被切断等问题，更难评估房屋状况。

手续复杂、流程漫长：法拍房涉及的法律程序与文件往往比一般房地产交易更复杂，处理周期也可能更长，专业地产经纪的耐心与经验在此则十分重要。

法拍屋的几种类型

法拍房其实不都是一个模样。根据处于哪个阶段、由谁出售，法拍房可以分成好几种情况。

下面是你可能会遇到的几种类型：

预法拍房（Pre-Foreclosure Homes）

这种房子还没真正进入法拍流程，但屋主已经还不出贷款，收到了银行的催缴通知。这时候他们通常急着脱手，价格也会给得比较有弹性。但要注意，如果卖得太便宜，银行可能会拒绝批准交易。

法拍拍卖（Foreclosure Auctions）

最常见的法拍房出售方式就是拍卖。拍卖通常由第三方拍卖公司来操作，起拍价一般从房贷欠款加杂费开始，银行不会从中获利。为了吸引买家，起拍价也可能比欠款还低。但要注意：出价最高的不一定赢，得看银行的具体要求。

拍卖未售出的法拍房（Post-Foreclosure）

如果拍卖没卖出去，房子就会交给房产经纪人放到市场上卖，通常能在MLS系统里找到。

这类房子主要分两种：

REO（银行持有）房产：银行接管后自己卖，可能由内部的REO部门或第三方管理出售。

政府持有房产：如果原来的贷款是政府担保的，房子归政府管理，通常会通过合作经纪人出售。

如何找到法拍屋

在加拿大，法拍屋不像二手房一样普遍，你可以找一个熟悉当地市场的房产经纪人，他们知道哪里可能有法拍房，也能帮你规避风险。

市面上也有一些网站提供法拍房清单，可能需要你填写表格申请。但请记得：一定要找靠谱的经纪人或顾问一起核查这些信息，以防上当。

购买法拍屋的步骤

买法拍房没那么简单，风险也不少。以下是一些建议步骤，能帮你尽量减少踩雷机会：

第一步：找个靠谱且有法拍经验的房产经纪人

法拍房不像普通买卖那么简单，手续多、坑也多。一个有经验的房地产经纪人能帮你判断这类房子值不值得买，并且带你一步步走完整个流程。他们还能帮你找到符合预算的房子，通常佣金也是由卖方承担。

第二步：制定预算

买房第一步当然是想清楚你能花多少钱。法拍房常常需要快速出手，所以资金要提前准备好。

记得考虑的不只是房价，还包括：

房屋检查费用

房屋评估费用

维修或装修成本

恢复水电等基本设施

土地转让税和物业税

清洁费用

换家电的成本

家具采购开支

一些额外的手续费（如买家服务费等）

有些额外支出，房屋检查员或经纪人可以帮你提前评估。

第三步：准备贷款或申请资料

想提高买到房的几率，以下几点可以提前准备：

改善信用分数，保持良好信用记录

稳定收入，多存点现金

如果需要贷款，提前做贷款预批，知道你能借多少钱

准备好一些不能通过贷款支付的开支

存好足够的首付

第四步：找合适的房源

财务准备好了之后，就可以在经纪人帮助下寻找符合你预算和预期的法拍房了。

第五步：检查房子 + 估价

法拍房是“原样出售”（as-is）的，所以房屋检查非常重要。通过检查你能了解房子的真实状况，提前准备好维修预算，避免后期出现“惊喜”。

房屋估价也很重要，可以让你知道这房子值不值这个价。

第六步：出价

如果房子在拍卖，你就要参加拍卖出价；如果已经上MLS，就可以通过经纪人直接提出购买报价。

第七步：完成手续 & 交屋

一旦成交，你就要支付定金并完成所有手续。法拍房的文件处理可能更复杂，建议请一位专业律师帮忙审核，确保没有疏漏。

完成所有文件、房子交接后，你就可以正式拿到房子了。不过可能还需要把水电重新开通、做一些基本的维修和清洁。

买法拍房听起来确实有点吓人，但只要找对专业人士、做好功课，你其实有机会捡到“漏”。当然，法拍房也不是人人都适合——如果你对流程不熟，最好别轻易尝试，以免掉进坑里。有经验的经纪人和法律顾问，会是你前进路上的“护身符”。