近年来，富裕的美国人购买房产的目光已不再仅仅局限于佛罗里达的海滩别墅和纽约的顶层公寓。越来越多的高净值美国人将资金投入到距离家乡数千英里的房地产市场，许多地方甚至是他们的朋友从未光顾过的地方。那么，原因是什么呢？简单来说，就是“机会”。从因货币波动而价格大幅下降的别墅，到“黄金”居留签证和慷慨的税收优惠，海外的房地产交易往往能提供美国本土所无法比拟的条件。

以下是五个持续吸引美国投资者关注的国家，以及吸引他们投资的具体因素。

1. 葡萄牙：疲弱的欧元、宜人的气候和黄金签证漏洞

葡萄牙阿尔加维海岸的房价在过去一年上涨了约30%。当地经纪人表示，这一需求的很大一部分来自美国买家，他们在购买第二套房和投资别墅方面表现活跃。即便里斯本政府收紧了著名的黄金签证政策，美国人依然通过投资低密度乡村地区和商业地产找到了一些漏洞，这些项目依然符合居留要求。再加上葡萄牙悠闲的生活方式、直飞美国东海岸的航班，以及没有冬季暴风雪的气候，葡萄牙无疑保持着巨大的吸引力。

位于科姆波尔塔（被誉为“葡萄牙的汉普顿”）等时尚海滨小镇的开发商，正在推出环保度假村，这些项目看起来似乎特别适合硅谷的钱包。对于那些希望拥有欧盟身份，甚至可能在未来获得第二本护照的富裕美国人来说，葡萄牙仍然是首选。

2. 希腊：美元强势+低税收=岛屿房地产优惠

在希腊完成2024年夏季大选后，来自美国的希腊房地产搜索量激增。房地产平台数据显示，美国对希腊住宅的需求在选举后“急剧增加”。那么，为什么美国买家如此急切呢？首先，强势美元在欧元贬值时可以购买更多的白色石砌房屋。其次，希腊的黄金签证政策依然允许投资者以25万欧元购房获得为期五年的居留许可，比葡萄牙原来的门槛低一半。

财富顾问还指出，希腊对新居民实行15%的股息税，并且新的“非居民”税制将外国收入税额限制为每年10万欧元。对于那些已经在美国退休账户内免税的美国人来说，希腊的税收优惠无疑是地中海地区的一块无摩擦的避风港。

3. 阿联酋（迪拜）：0%个人所得税和创纪录的回报率

根据Savills的报告，迪拜2024年住宅交易量同比增长了47%，奢华海滨公寓在完工前几个月便已售罄。来自苏富比和奈特·弗兰克等经纪公司的数据显示，美国买家，特别是西海岸的科技创始人和华尔街交易员，已成为增长最快的外国买家群体。阿联酋的零个人所得税政策和与美元挂钩的迪拉姆汇率消除了货币风险。

即使今天的房价已经非常高，迪拜的顶级房地产仍能提供4-6%的毛回报率，是曼哈顿公寓的两倍。而且，投资者只需购买大约54.5万美元的房产，便可获得10年的黄金签证。对于那些既寻求投资回报又渴望奢华生活方式的富裕美国人来说，迪拜无疑符合所有条件。

4. 日本：34年来最低的日元使东京成为“打折区”

在过去四年里，日元兑美元贬值了近34%，2025年初跌至每美元156日元以上。这一货币暴跌使得一套原本售价200万美元的东京豪华公寓，现在以约130万美元的价格出售，吸引了大量现金充裕的美国买家。

外国买家，尤其是像黑石集团这样的美国私募股权公司，推动了2024年上半年日本房地产交易额达到236亿美元，比2022年增长了近30%。零售买家也紧随其后：日本的滑雪小屋和东京市中心的公寓为美国投资者提供了一个稳定、低通胀的市场，租金收益率仍能达到3-4%。

随着日本17年来的首次加息几乎未对抵押贷款成本产生影响，分析师认为，日元贬值的机会窗口还不会很快关闭，但这个优惠不会永远持续下去。

5. 土耳其：400,000美元购得护照——沿海别墅半价出售

尽管土耳其将购房入籍的最低投资额提高至40万美元，但由于土耳其里拉贬值速度超过了门槛的增长，美国买家需求仍在攀升。例如，2021年，位于博德鲁姆的海滨别墅挂牌价格为2000万土耳其里拉，约合220万美元；而如今，这栋别墅的价格已降至大约66万美元。

购得土耳其国籍后，买家可以享受前往110多个国家的免签或落地签待遇，这对重视流动性的企业家来说极具吸引力。土耳其的税制还规定，只有成为税务居民（居住超过183天）后，全球收入才会被征税。因此，分时居住的第二套房屋所有者可以在当地几乎不需要缴纳税款。

此外，土耳其的直飞纽约航班和与欧洲和美国都适合的时区，使其成为全球化思维的美国人的低调战略中心。

为什么美国富人投资海外房地产

对于富裕的美国人来说，海外房地产投资不仅仅是为了炫耀或展示生活方式。它还涉及资产多样化、货币对冲、生活方式保障，以及有时为获取第二本护照铺平道路——这一切都包含在一笔交易中。

在投资之前，务必进行充分的准备：

了解当地的税收（转让税、年税、遗产税）以及它们如何与美国的税收义务相互作用。雇佣双语律师和测量师——每个市场都有一些可能让初次投资者陷入困境的细节。以商业角度而非度假梦想来分析数据：租金收益、流动性、政治风险和货币情形。

如果处理得当，世界上最好的交易可能不在迈阿密或马里布。它们可能就藏在阿尔加维海滨小镇、迪拜克里克的高楼，或是北海道山脚下那间芬芳的雪松木小屋里，在其他人还在争论美联储加息的同时，静悄悄地为美国富人创造财富。