现金购买的房产的租金回报率的计算公式很简单，说白了就是出租房屋到手的净收入除以购房的总价。
租金回报率 = 每年净房租收入 / 购房总价 %
然后计算每年净房租收入
每年净房租收入 = 年租金收入 - 持有房屋费用及出租衍生相关支出
案例: 2015年3月在尔湾市（Irvine）买一栋3房3浴Condo, 购买价$63万，月租金$3000。
年租金收入 = 3000 x 12 = $36000 (尔湾Condo的实际例子)
持有房屋费用及出租衍生相关支出包括:
房地产税: 购房总价 x 1.55% = $9765
社区费: 预计 $250 x 12 = $3000
出租佣金: (年租金 x 5%) / 2 = $900 (自行出租就没有此项支出)
出租管理: 年租金 x 5% = $1800 (自行管理就没有此项支出)
持有房屋费用及出租衍生相关支出总计：$15465
每年净收入 = $36000 - $15465 = $20535
租金回报率 = $20535 / $630000 = 3.26%。
二，贷款购买的房产的租金回报率
贷款购买的房产的租金回报率的计算方法要稍微复杂一点，但是原理与第一部分是一样的。我们假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式。
租金回报率 = 每年净收入 / 自付额 %
每年净收入 = 年租金收入 - 持有房屋费用及出租衍生相关支出- 年固定还款额。
其中，自付额(头款)即购房总价扣除银行贷款的部分。
持有房屋费用及出租衍生相关支出我们在第一部分里已经讲过，道理也是一样的。下面我们选取一个案例来进行分析。
案例: 2015年3月在湾买一栋3房3浴Condo,购买价$63万,自付额$30万,贷款额$33万(30年分期固定摊还,利率4%,贷款月付约$1,575.47)，月租金$3000。
年租金收入 = 3000 x 12 = $36000
持有房屋费用及出租衍生相关支出包括:
房地产税: 购房总价 x 1.55% = $9765
社区费: 预计$250 x 12 = $3000
出租佣金: (年租金 x 5%) / 2 = $900 (自行出租就没有此项支出)
出租管理:年租金x 5% = $1800 (自行管理就没有此项支出)
持有房屋费用及出租衍生相关支出总计: $15465
年固定还款额 = $1575.47 x12 = $18905.64
每年净收入 = $36000 - $15465 - $18905.64 = $1629.36
租金回报率 = $1629.36 / $330000 = 0.49%。
其中还有不预期的维修费没有计算在内。
总结: 由于房价上升，租金回报率降低，尤其在贷款的情况下，租金回报率很低，甚至成为负回报，这是现阶段投资房产的现实情况。
此时投资房产有何意义呢？衡量现在美国的经济情势渐入佳境，房产在之后几年升值潜力可期。现阶段看的不只是租金回报率，而是在于未来房价升值的潜力。
