美国房产投资这几大优势你必须知道
房屋价值的定义莫衷一是。不过最真实的房屋价值应该是买卖双方都同意的交易价格，同样一栋房屋假设有一百位卖方、以及一百位买主，相互交易而敲定的价格势必有许多版本。
为了估算房屋价值，有些美国购房者会使用资产价值管理工具（AVM，asset value management），将大量数据输入电脑、选用特定模式，得到房屋价值预估结果。同时诸如Zillow、Redfin之类在线房屋聚合信息网站推出估价工具，由于参考的数据与方法不同，进而造成网络上房屋价值估算结果不一。
房屋价值预估之所以无法精准，主要有以下几个因素：
1、公共纪录数据是错的
所有公司都根据公共纪录采用平方英尺来估价，但并非全部采用同样数字，有时，甚至连房间或卫浴的数量都不同，更会造成明显的估价差异。
2、在您房屋所在地附近过去六个月很少有房子出售
邻近越多房屋出售，后台系统就越能够有充分的可参考依据推估房屋价值，附近没什么房子出售，也就比较难有准确房屋估价。
3、您的房屋最近几十年没有在市场上进行交易
在MLS房屋清单上，一旦房屋出售，就会留下交易纪录，较容易推估相对准确的数据，最近没有交易就少有更新资讯，也就不容易推估出准确价值。
文章内容及图片转自网络，版权归原作者所有，如有问题请及时与我们联系。
出售两年以上自用住宅可享高免税额的国税局121条款（Sec. 121），对房子先出租再自住，或先自住再出租的资本利得（Capital Gains）免税额的计算是有大差别。若先出租再自住，会影响未来售屋时可享的资本利得免税额，但若先自住再出租，对屋主出售房屋时较有利。
2008年起，售屋之前的五年里若有出租时段，免税额须按出租几个月递减，但若先自住再出租，便不用减低免税额。
举例来说，先出租后自住：2014年以30万元购屋，2019年以60万元售出。2014-2016年间出租，2017-2018年为自住。售屋的资本利得是60万-30万=30万元，五年之间仅有两年为自住使用，免税额为30万元x2/5=12万元，需缴交的资本利得为为18万元。
先自住后出租：2014年以30万元购屋，2019年以60万元售出，售屋的资本利得为60万-30万=30万元。2014-2016年间自住，2017-2018年为出租。根据Sec. 121条款，当主要住宅变成出租物业时，纳税人不需计算做为自住之后的出租时时段，因此，上述五年在计算免税额时皆属免税资格使用，此时的免税额（单身）是25万元，需交税的资本利得为30万-25万=5万元。
如何证明房屋是您的主要自住房？
鉴于拥有两户或以上房子的屋主相当多，国税局对主要居所的要求非常严格。以2003年Guinan v. U.S., 2003-1 USTC 50475联邦法院对国税局121条款做出裁决为例，James & Jean Guinan夫妇出售他们在威斯康星州一栋房子，他们符合了五年里有两年自住的时间上的要求，他们也符合了一些作为主要居所的测试，例如在威州有汽车注册，并有银行账户，但法庭注意到这对夫妇在威州并未办理选民登记，和当地没什么联系，工作也不在当地，且他们从未申报过威州税表。
法庭最后裁定，由于没有足够的证据来证明该栋房子是其主要居所，因此，出售威州这栋房子须缴纳全部资本利得税。
