由于过时办公楼的业主难以填补空置空间，而这些建筑的现金流成为更大的挑战，支持被视为不良或拖欠的办公物业的贷款率正在上升。

总部位于New York的信用评级机构 Kroll Bond Rating Agency LLC（也称为 KBRA）最近的一项分析发现，8月份拖欠或特殊服务的商业抵押贷款支持证券2.0贷款量达到6.8%，高于2019年的4.5%。2022年6月。CMBS2.0是指2000年代末全球金融危机后发行的管道贷款，当时大多数CMBS交易都是在当时融资的。

KBRA分析的贷款代表了约6000亿美元的商业房地产债务，相当于整个4.5万亿美元商业房地产债务市场的13%左右，但它揭示了哪些房地产类型和都市区出现不良贷款堆积最多。

根据KBRA的数据，在全国前20个市场中，8月份CMBS贷款的总体不良率为 7.2%，其中芝加哥以22.7%位居榜首，其次是丹佛 (19.1%)、费城 (14.2%) 和旧金山。13.9%）。

具体而言，从去年夏天到今年，前20个MSA中办公部门的不良率增长最快，其中15个MSA的不良率水平有所上升。

Orlando, Florida市是一个例外，该州的办公室困境率在2022年6月至2023年8月期间有所下降，但其目前9.1%的办公室困境率仍高于全国8%的办公室困境率。

2022年6月至2023年8月期间，顶级市场的不良率显着上升。在Chicago，该比率从去年6月的12.5%上升至8月的22.7%。在丹佛，这一比例从4.9%上升至19.1%。

KBRA 高级董事总经理兼CMBS监控主管Roy Chun表示，支持大型、引人注目的办公物业或投资组合的贷款数量较少，通常会推高主要市场的不良率。但是，他补充说，由于其他房产类型的动态，一些市场出现了增长，例如在Houston，住宿拖欠率为 56.1%。

Chun表示，商业房地产贷款困境尚未达到全球金融危机期间的顶峰，金融危机对住宅和商业房地产市场造成了沉重打击，但由于写字楼租约需要一段时间才能到期，因此仍有更多问题需要解决。现时阶段。

CoStar Group Inc. 今年夏天的一项分析发现，在疫情爆发前签署的2020年1月活跃的办公室租赁中，有55%尚未到期，这意味着市场上仍有大量潜在的空置或空间减少。

全球金融危机爆发后，整体拖欠率在2012年达到峰值10.2%，同期办公室拖欠率达到峰值10.5%。根据 KBRA 数据，多户家庭的情况更糟，为15.4%。

在Covid-19大流行高峰期间，整体拖欠率为9.8%，其中住宿高达23%。根据 KBRA 的分析，酒店物业的不良率此后大幅下降，今年夏天降至 7.2%。

Chun表示，在办公室之外，酒店和零售等行业可能会保持稳定，而Chun和其他分析师预计，这种房地产类型将在未来几个月和几年内经历更广泛的困境。多户家庭的贷款困境率仍然很低，今年夏天全国为3.8%，尽管自大流行以来有所上升。

Chun将这一增长归因于一些高杠杆、引人注目的多户型项目，这些项目以浮动利率为基础，利率极低，随着美联储从2022年春季开始加息，这些项目最终追上了这些借款人的需求。

他说：“这给他们偿还债务的能力带来了很大的压力，而不是潜在的绩效问题。”

办公领域仍存疑问

办公室仍然是最受关注的领域，因为公司和人们将如何使用办公空间仍然不明朗。

劳动节后重返办公室的动态似乎没有什么结果，至少从办公室使用世界的一项流行指标来看是这样。Kastle Systems International LLC 的数据跟踪了大约2,600个办公场所的刷卡活动，数据显示，9月6日当周美国10个主要城市的办公室实际占用率为 47%。这实际上比前一周观察到的47.3%略有下降，与这些市场几个月来观察到的入住率大致持平。

最终的问题是：当拖欠贷款或特殊服务办公室贷款到期时会发生什么？

与其他人一样，Chun表示，一些借款人可能会寻求某种形式的贷款期限延期，而且即使在当前充满挑战的环境下，其中一些交易也已经完成。

“[借款人]可能要花一些钱来偿还贷款，但这可能比申请8%的抵押贷款要好，”他说。“我认为我们会看到借款人要求延期，如果他们对房产有承诺，我认为这些延期将会发生。”

不过，他表示，与一年前相比，现在有更多的借款人归还了陷入困境的写字楼房产的钥匙。这是因为，对于一些业主来说，投入更多资金建造一栋建筑是没有意义的，例如，在疲软的办公市场中，有大量过时、空置的塔楼，而该建筑的入住率为 60%。

KDM Financial（一家总部位于迈阿密的中间市场商业房地产贷款机构）首席执行官兼总裁Holly MacDonald-Korth表示，寻找有意义的交易变得越来越具有挑战性。不过，她表示，她的公司正在各种资产类别中寻找业务，其中赞助商有足够的流动性来降低交易的整体杠杆率。

“承保办公室确实发生了翻天覆地的变化，”她说。“你过去常常寻找信贷租户，那些家喻户晓的大牌租户，他们的足迹遍布一栋占地50,000平方英尺的大楼。现在你不想要这样的情况，[因为]你知道他们会缩小规模或不再续租。”

在评估当前市场上潜在的办公贷款时，她的公司正在研究建筑物的租约是否是在大流行后签署的；是否有大公司租赁空间已经缩小规模；75%至80%被占用的建筑物；以及建筑物的租户是否要求公众来看他们，例如牙医、律师和会计师。

她说：“这些办公室能够经受住这场风暴。”她补充说，虽然企业试图让员工回来，但办公室内的一致性可能还需要几年的时间才能保持下去。

麦克唐纳-科思表示，虽然商业房地产贷款拖欠率不断上升，办公楼市场也有很多值得关注的问题，但她不确定违约是否会出现大幅下滑。相反，她说，这可能会是一个缓慢的过程。

Chun 表示，对于某些市场来说，还有一些困难即将到来，但尚未出现在雷达上。根据KBRA的分析，截至8月份，San Jose, California和San Francisco的办公室拖欠率分别为0.9%和3.8%。这些市场科技行业高度集中，但也遇到了很多阻力，包括大量转租空间、空置率创历史新高，以及San Francisco市中心零售业等其他房地产类型的问题。

“这可能需要长达几年的时间才能在这些市场上发挥作用，具体取决于租赁的性质，”春说。