美国的经济前景如何？

2023年的经济将呈现出更加错综复杂的形势。整体经济发展的潜在动力已经如大家预期地呈现放缓的趋势，大概是因为2022年的经济的健康增长速度有点出乎意料。国家政策在这种经济放缓的环境中会起到更重要的作用，比如美联储已经提高了利率以抑制高通胀，财政政策也变得更为紧缩。

值得庆幸的是，现在美国的经济尚处于相对强势的位置，这应该有助于缓解任何负面影响。尽管经济增长的趋势不可避免地会下降，但我们尚未看到经济衰退是不可避免会发生的定论。

然而值得注意的是，任何国家的经济前景都受到广泛因素的影响，包括全球经济条件、地缘政治事件和国内政策决策等等。这些因素都可能对经济产生重大影响，且难以确定预测。所以监测一系列指标，例如GDP增长、就业水平和通货膨胀等数据，是了解当前经济状况和可能存在的潜在风险或机会的重要手段。

有迹象表明通货膨胀已经达到顶峰

通货膨胀应该仍将是2023年的关键经济指标。令人鼓舞的是，我们已经开始看到通货膨胀达到顶峰的迹象。以年率计算，消费者价格指数(CPI)的总体指数可能在2022年6月达到了高峰，而且自那以后每个月都在减速。核心CPI也在最近几个月显示出了初步的达到峰值的迹象。然而这两个数据依然令人不安地非常接近四十年的高点。

尽管如此通货膨胀进一步的放缓似乎是有可能发生的。此外因为疫情受到了重大破坏的全球供应链在过去几年中正在继续恢复，并将在2023年继续改善。这将有助于缓解供应方面的通货膨胀压力。

需求方面的通货膨胀压力显示出稳定的迹象。尽管消费支出保持了强劲，但需求方面的通货膨胀压力在2023年也应该会缓解。工资增长正在放缓，过去几年中过度的财政刺激政策仍在消退，过剩的储蓄在更高的价格和消费欲望的压力下正在相对快速地消耗。

因此我们预计2023年通货膨胀将更为明显地放缓，可能降至3%至4%。即便如此，这也意味着通货膨胀将在2023年仍将保持高于美联储的2%的目标水平。我们预计通货膨胀将在2024年和2025年进一步放缓，降至接近美联储制定的2%的灵活目标水平。

预计至少要等到2023年底，美联储才会考虑降息

随着通胀率达到四十年来的高位，美联储在2022年采取了大胆的措施来遏制通胀。在年初，美联储基金利率的目标区间为0%至0.25%。随后，美联储开始了四十年来最激进的紧缩政策。在3月份加息50个基点（bps）后，美联储开始了一系列75bps的加息，将目标基金利率提高到了3.75%至4.0%的区间。

就在本周三（5/3/2023），美联储在短短一年多的时间里批准了第10次加息，并暗示目前的紧缩周期可能已经结束。在市场普遍预料到的一项一致决定中，美联储联邦公开市场委员会将基准借款利率上调0.25个百分点。该利率决定银行间 隔夜贷款的利率，但实际上影响到许多消费者债务产品，如抵押贷款、汽车贷款和信用卡。此次加息将联邦基金利率提高至5%-5.25%的目标区间，这是自2007年8月以来的最高水平。

然而市场更关注的是美联储是否会在这里暂停，尤其是在经济增长的担忧和银行危机引发华尔街紧张情绪的背景下。在美联储消息公布后，股票稍微上涨，国债收益率大部分下降，但股票努力维持涨势。

我们知道未来的路径将继续极不确定。美联储无疑需要看到清晰的证据表明通胀率正在朝着目标水平走去，然后才会考虑降息。这引发了一个问题，即美联储会在达到终端利率之前维持多长时间。最好的情况是，可能要等到2023年后半年才会降息，但也可能要等到2024年才会降息。

到2024年我们预计美联储将降息以重新稳定经济，并在较低的通胀利率下使增长朝着正确的方向前进。

预计2023年政府政策将进一步收紧

那些因为疫情而引起的大规模政府的支出刺激政策可能会在2023年发生变化。随着高通胀的持续存在，2022年各政治派别对推行刺激性的财政政策的热情都有所降温。但现在的情况似乎将变得更加谨慎。随着共和党重新掌控众议院，政府支出预计将变得更具争议性和挑战性。实际上，这意味着美国经济将首次在数十年内进入一个减速期，且没有办法靠财政刺激来帮助缓解经济的冲击。

因此减速增长很可能得不到任何有意义的政府的保障机制（safety net）的支持。但这也意味着：在2023年支持需求端通胀的一些政府支出也将减少。在更高的利率的压力下，整体上2023年政府政策似乎将更加收紧。虽然一些政府支出（如基础设施）将在未来十年内发生，但近期和中期的纯粹刺激性的财政措施的发布前景似乎很渺茫。

一个健康的劳动力市场将有助于经济渡过减速期

伴随着一个紧张的劳动力市场，经济步入了对工人的需求继续超过供应的2023年。2022年的净就业人数增长放缓，平均约为37.5万人。然而紧张的劳动力市场是一面双刃剑，既有利好也有利空。从负面来看，美联储将继续看到过剩需求导致需求端通货膨胀。在2022年的大部分时间里，工资的年增长率约5%。再加上如此强劲的就业增长，这有助于消费者的继续支出，从某种程度上支持通货膨胀水平高居不下。

从积极的一面来看，健康的劳动力市场应该能够使经济相对顺利地应对任何放缓。尽管我们预计就业和工资增长将放缓，失业率可能会出现一定的上行压力（仍处于半个世纪以来的最低水平），但我们并不预见会出现类似于过去两次经济衰退期间的大规模恶化。

任何失业情况都应该类似于战后典型的经济衰退，失业人数在百万左右。强劲的劳动力市场将有助于限制任何经济衰退的严重程度和持续时间。

美国2023年的经济增长可能接近零

美国显然无法在2022年持续实现2021年5.9%的实际GDP增长率，那是由于疫情后需求的井喷般释放和政府强劲的财政及货币刺激政策。经济在2022上半年出现萎缩后，在第三季度反弹，我们预计第四季度经济将再次增长。

尽管经济在2023年初带有一些积极动能，但我们预测2023年的增长将进一步放缓，可能接近零增长。然而经济衰退并非定局。我们预计2023年经济衰退的可能性为40%至50%。为什么呢？因为经济依然稳定，通货膨胀已经在放缓。通货膨胀的下降应有助于推动实际消费。

这为经济避免衰退提供了一条狭窄的道路。如果经济在2023年出现萎缩，我们预计这种萎缩将相对较短和较浅。美联储将开始降息以支持复苏，消除对增长的主要限制。在2023年之后，我们预测2024年和2025年GDP增长将相对迅速地回归到接近2%的正常水平。

美国房地产市场的前景如何？ 

办公室行业仍面临压力，租户寻求减少办公空间并提高效率。随着对优质空间的追求持续，高品质空间将表现优于市场，优秀资产的租金高且空置率低。然而二代空间将面临填补困难，拆除和/或改建的数量将增加。

转租空间仍处于历史最高水平，但并非所有租户都会觉得这些选择具有吸引力。房东将应对资本成本和交易成本的上升，使市场的某些细分领域丧失竞争力并需要进行财务重组。

租户在当今市场具有较强的议价能力，但随着新的投机性开工项目的发展停顿，优质空间的选择将迅速减少。空置将集中在较差的二代空间，对于喜欢优质空间的租户来说，如果他们不迅速采取行动，未来的选择将受到限制。

二代空间（或称为“2nd gen”）是指已经安装了天花板、墙壁、木制品、管道、暖通空调等设施的空间。这些空间已经由前租户完全装修过，通常您可能需要进行翻新以根据您的特定需求进行定制。

2023年工业市场将保持强劲地位。由物流企业和零售商引领的广泛需求，使空置率降至创纪录的低点。如此低的空置率推动了租金增长达到了创纪录的速度。虽然2023年的租金增长预计将从2022年的高速增长放缓，但仍将保持在较高水平。

由于需求旺盛，新建筑物的规模越来越大以充分利用市场优势。大约20%的在建项目面积超过500,000平方英尺，而现有库存中这样的项目仅占大约5%。

因此建筑活动将保持高位，但在未来几年内有望逐渐回落。新建筑物的交付将为空置率低于1%的市场带来一定缓解，尽管如此紧张的市场状况仍将推动许多租户转向那些可用空间较多的二级市场。

尽管消费者面临挑战，零售业整体表现仍然良好 

零售行业的复苏速度超过许多人的预期，以非常有利的地位进入2023年度。零售商破产和商店关闭的数量减少。消费者已经回归到实体场所消费，包括酒吧和餐厅，这将有利于拥有这些场所的购物中心。然而零售行业的表现仍将参差不齐，郊区购物中心的客流量虽然已恢复到2019年的水平，但城市中心的客流量仍远低于2019年的水平，这反映了在家办公的普及程度增加。

2023年公寓市场将面临更大的阻力

租赁市场继续受益于美国持续的住房短缺。超大的需求推低了空置率，并推动了租金的稳健增长。然而在2022年底，尽管持续创造就业机会和消费者资产负债表依然健康，但需求仍有所下降。

许多年轻人（18至29岁之间），包括大学毕业生，可能本来会租住公寓的，现在却回到了父母家中。在2022年，近一半的年轻人住在家里，这是自大萧条以来从未见过的比例。原因是什么呢？可能的罪魁祸首似乎是经济前景和劳动力市场的不确定性，尤其是在租金高涨的时期。

经过如此强劲的时期，市场看起来将在2023年走向正常化。风险溢价仍高于平均水平，但预计随着通胀担忧的减轻，风险溢价将会收缩。

2023房地产投资将进一步“民主化”

预计在联储政策路径更明朗之后，投资活动将呈上升趋势。2022年借款成本上升导致交易普遍重新定价。不确定性的增加使许多机构投资者选择观望，而私募资本买家在收购中占据更大份额，在很多情况下成为竞争最激烈的投标者。

由于投资者在应对联储未来利率上调的不确定性，同时又考虑到基本面/整体经济增长的不确定性，风险溢价一直处于异常高位。随着联储加息步伐放缓，投资者在对资产进行估值和承销交易时将面临较少的未知因素，预计这将带动资本市场活动出现上升。

此外尽管年初的迹象表明交易量降低，但专门用于房地产交易的闲置资金接近创纪录水平。随着围绕资产价值的共识不断形成，市场很可能在年内逐步实现显著反弹。

整体市场不会出现显著的困境或无差别抛售。然而2023年将会有一些非机构办公资产面临困境。办公行业面临着估值降低、投资者和租户需求减少以及债务可用性降低等因素的综合影响，这些都将导致强制销售和困境的水平升高。一些无法以较低基础向其他投资者出售的资产几乎必然会归还给贷款人，而在2023年到期的办公资产如果无法获得延期和/或融资，也可能陷入困境。

私募资本的不断扩张将继续保持快速发展，私人投资者通过非上市房地产投资信托基金（REITS）、集合投资、私人财富平台和众筹等方式在整体募资中占据更大份额。资本形成的“民主化”预计将成为一种持久趋势，因为不仅仅是金融机构寻求从商业房地产的超额回报潜力中受益。

成本管理将成为2023年房地产使用者的关键优先事项并将导致支出的重新分配 

各行业的公司在使用多种设施类型时，将优先考虑投资于推动业务增长和关键任务的设施。例如医疗保健公司正在缩减办公空间，将房地产资本集中在医院和诊所上，因为患者获取服务是业务增长的关键驱动因素。

虽然人才争夺战将继续缓和，但一些公司谨慎不要过快地削减过多人才。一些企业担心，过多削减人才会使他们的业务在经济再次加速时更难复苏。此外重新雇佣和培训成本也不划算。然而一些裁员正在发生并将继续发生。这将导致办公空间的减少。在某些情况下，关闭的办公场地仍在确定中，而对于其他人来说，这些办公场地的关闭已经确定了，就是那些大多数位于三线市场的办公场地，那里的工作将被转为远程工作。

私人资本仍将面临挑战，导致创业公司增长放缓。旧金山已经感受到了这种影响，而波士顿在生命科学行业也因此出现了令人担忧的需求下降。然而预计这种活动放缓将推动更多的并购活动，因为成熟公司寻求交易机会，瞄准那些具有引人注目的知识产权或增长机会但缺乏现金或债务融资来维持运营的公司。

总体而言，2023年房地产市场将更加稳步，但仍存在一些挑战。投资者将面临成本上升和未知因素减少的情况，这将带动市场活动出现上升。在成本管理上，房地产使用者将优先考虑推动业务增长和关键任务的设施，并重新分配支出。私募资本的不断扩张将继续保持快速发展，资本形成的“民主化”也将成为一种持久趋势。虽然未来仍存在一些不确定性，但随着市场不断调整和适应，产业将逐渐稳定并朝着长期可持续发展的方向前进。