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美房贷监管机构高管言论引发市场担忧

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2020年04月11日      
联邦住房金融局董事否认美国房贷机构需要政府救助
近期,由于冠状病毒迫使数以百万计的美国人被迫失业,房主向贷款机构申请要求他们推迟每月的抵押贷款支付,一些拒绝办理这项业务的贷款服务商受到了猛烈抨击。然而,负责监管房地美和房利美的联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)主管马克.卡拉布里亚却强烈否认美国这些服务商需要任何政府帮助。
目前,美国房屋贷款行业的大佬间正在进行一场不断升级的争论,这场战争可能对美国房地产市场产生广泛影响。

上周,负责监管房利美和房地美的联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)董事马克.卡拉布里亚(Mark Calabria)在接受CNBC采访时表示,联邦住房金融局要几个月后才可能需要为美国的住房贷款服务商提供流动性便利,但是现在不行。
总统川普于3月27日签署的《冠状病毒纾困法案》试图挽回部分COVID-19造成的经济损失。其中包括一项规定,所有拥有政府担保抵押贷款的借款人都可以延迟至少90天的月供,最多可延迟一年。
但是对于抵押贷款服务机构,却目前没有任何救助措施。现在,谁收取借款人的每月付款,仍然需要支付债券持有者的贷款,无论借款人是否支付每月的房贷。卡拉布里亚估计,到5月底,可能有200万借款人拖欠还款。但抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)周二发布的一份报告显示,暂缓要求的申请已经超过200万。很多抵押贷款服务机构说他们迫切需要政府援助来支付这些费用。

卡拉布里亚现在说,退伍军人群体至少一年内不需要帮助。他周二对《华尔街日报》表示,他没有看到任何证据表明非银行住房贷款服务商的抵押贷款机构存在系统性危机。他认为这个行业担忧是多余的。
当卡拉布里亚发表这份声明后,美国抵押贷款银行家协会(The Mortgage Bankers Association)立即对卡拉布里亚的评论表示了不同意见。
“联邦住房金融机构(Federal Housing Finance Agency)最近的声明向借款人、贷款人和抵押贷款市场传递了一个令人不安的信息。”美国抵押贷款银行家协会会长Bob Broeksmit在周二晚间(4月7日)的一份声明中说。“由于房利美和房地美最终将偿还抵押贷款服务商在暂缓期内必须预付的款项,因此卡拉布里亚主管应倡导在美联储建立流动性工具,以确保全美国住房金融市场的稳定。” Bob Broeksmit说。
事实上,美国购房者的流动性贷款必须由美联储(Federal Reserve)设立,并由美国财政部(U.S.Treasury)提供支持,而非“两房”(Fannie and Freddie)。美联储和财政部都不需要卡拉布里亚的许可。不过,卡拉布里亚是这件事中最具影响力的声音,也是金融稳定监督委员会的投票成员。他可能对美联储和财政部的任何决定都有相当大的影响力。

令人惊讶的是,卡拉布里还亚建议,房利美和房地美可以将服务权从陷入困境的服务商手中转移出去,并将这些权利交给其他实体——要么是更大的非银行服务商,要么是银行本身。次贷危机后,当银行放弃抵押贷款时,非银行贷款机构和服务机构接管了大部分抵押贷款市场。
卡拉布里亚周二在接受媒体采访时表示:“我们相信,鉴于人们对贷款延期宽容的接受程度,我们已经看到,我们可以以一种不太具有破坏性的方式转移这种服务。”
但是美国抵押贷款银行家协会会长(The Mortgage Bankers Association)Broeksmit不同意这种观点。Broeksmit 说:“数百万美国人在当地独立的抵押贷款银行、社区银行或信用合作社得到了很好的服务,许多人选择从这些机构获得抵押贷款正是出于这个原因。”言外之意认为,美国住房贷款金融局这种建议将住房贷款供应商的权利交给其他实体是不负责的说法。

作为房利美和房地美在联邦住房管理局(FHA)和退伍军人管理局(Veterans Administration)贷款方面的对手,金尼美(Ginnie Mae)公司刚刚宣布,该公司将为美国的住房贷款服务商开放一个流动性工具。50年来,金尼美(Ginnie Mae)一直为美国人提供流动性和稳定性,充当政府抵押贷款的主要融资机构,并确保抵押贷款人有必要的资金向客户提供贷款。
“拥有和服务(抵押贷款服务权)是一个资本密集型的提议,私人资本以有吸引力的条件进入这一体系的途径越多,我们就越容易完成将全球资本引入美国住房市场的使命,同时将美国纳税人的风险降到最低。”金妮梅公司首席执行副总裁塞思.阿普尔顿表示。
卡拉布里亚也为自己的立场辩护,指出美国房屋抵押贷款协会的最新数据显示,房利美和房地美贷款的借款人中,只有不到2%的人在4月1日之前处于申请暂停还款。不过,业内专家和经济学家估计,这一比例将高得多。有人说高达有25%的暂停还款申请在房利美和房地美贷款。
根据美国城市研究所(Urban Institute)计算的基本情况显示,如果12%的借款人将在六个月内暂缓还款,这将给服务商带来330亿美元的损失。更糟糕的情况是,目前这个数字翻了一番。大多数抵押贷款服务商都是非银行机构,这意味着他们没有大银行那样的现金储备。
卡拉布里亚还告诉媒体,如果小的住房贷款服务商没有足够的现金来处理所有的债务,房利美和房地美可能不得不将抵押贷款服务转移到更大的房屋贷款服务公司。
业内观察人士对卡拉布里亚的言论表示深切的担忧。
考恩华盛顿研究集团(Cowen Washington Research Group)金融服务和住房政策分析师贾雷特.塞伯格(Jaret Seiberg)认为:“我们认为,这次媒体采访对稳定美国经济和住房金融的努力起到了反作用。因为这只会增加市场对服务商稳定性的担忧,降低放款人发起抵押贷款(包括再融资)的意愿。我们认为这不符合公众的最佳利益。”
(文章来源于:2020年4月8日《www.cnbc.com》网站,由川锐传媒原创翻译,如需转载需获得川锐传媒授权。)
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