市场利率低，投资房产正是时候？八大重要投资计算原则得先了解透彻

机会是留给准备好的人。

房贷市场的利率在2020年屡创新低，

无论是以房换房还是重贷套现投资

第二套房都是个不错的好时机。

如果你打算趁机入市加入当房东的行列，

功课一定要事前做足，

以免蜡烛多头烧，

投了资金却赚不回本金。

以下是新手投资必要

了解的八大重要计算原则：

营运净收入

（Net Operating Income，

NOI 或 Net Property Income，NPI ）:

营运成本－营运支出

这是用来分析地产投资的获利能力。 

NOI从该物业的所有收入

减去所有合理的必要营运费用。 

NOI帮助投资者确定资本化率，

进而帮助他们计算地产的价值。

资本化率（Cap Rate）:

 营运净收入NOI／资产价值

这个计算方式较常用于商业地产领域，

代表预计于投资物业中所赚得的回报

(前提是该资产是用现金而非贷款购买的)。

若你正在考虑几间地产，

可以善用资本化率来作出决定。

打个比方，某建筑物以一百万的价格购入，

并且在一年内产生了十万的营运净收入，

则资本化率为10%

 ($ 100,000 / $ 1,000,000 = 0.10 = 10％)

租金/成本比率

（Rent/Cost Ratio）

= 每月收租额／物业支出

假设你预计购买的地产价值为15万，

其约需要1万元的翻修费用，

预计收入租金为每月$1,800，

则租金/成本比率为 

1,800/($150,000+$10,000)=1.125%

2%原则：

购入房产的总价＋必要维修费用＊2%

根据资深投资者经验法则，

2%的原则是将物业的

购买价格加上任何

必要的维修费用乘以2％，

而投资者应收取不少于

总购买价2％的月租金。

因此在找投资租赁地产时，

最好将此原则谨记于心，

找到最能产出2%的物业。

50%原则：

营运收入 X 50%

50％原则指的是房产投资者

应该将营运支出估算为总收入的50％。

这不包括任何房贷费用，

但包含地产税，保险，维修，保养等费用。

例如：如果月租金为$1,800，

代表其中50%，

也就是$900是支出，

而营运收如则为剩下的$900。

70%原则： 

维修后价值＊70%

-维修费用=购入房价

假设你愿意翻修旧房出租，

70%原则就很关键。

这里是指投资者针对

旧房的出价该为维修后价值

After Repair Value）的70%。

比方来说，

如果物业的ARV为二十万，

并且需要两万美元的维修费用，

则70％规则建议投资者

最多出价至十二万美元

（$200,000*70-$20,000）。

资产收益率

（Return On Equity ROE）: 

年报酬／房屋净值

很多投资者每年都会用

这个计算方式来检视

自己的投资组合，

看看是否值得出售。

简单来说，

假设你以2万元的首付款

购入一间价值10万元的租赁物业，

两年后你的房屋净值到了5万元。

我们再假设你的每年报酬是$5,000

(减去所有贷款，物业等支出)，

如此ROE等于10%=$5,000/$50,000。

通常来说，

10%的ROE算是挺不错的。

损益平衡比率

（Break Even Ratio）：

［（营运收入＋债务还本)-预备金／总收入］

这个公式相当直观。

投资者只需将运营费用

添加到债务还本中，

减去任何准备金，

然后除以总运营收入

即得损益平衡比。

现金回报率

（Cash On Cash）：

税前现金流／投入的总现金

现金回报率是地产交易中

经常使用的回报率，

基本上用于计算每年

从投资物业中所获得的现金收入。

以上这些公式皆是经验老道的

地产投资者最常拿来评估投资回报的方式，

值得新手吸取参考，

不过这些并不是死板板的规定，

还是要找到一套最适合自身的评估方式，

得以让投资的地产身价翻倍

自己身价也同时翻倍！

（文章由Monica美房小知识，Monica Li 整理制作，未经允许，请勿转载）