申请购房贷款之前，要询问10个问题

在美国税是个复杂且重要的问题，无论你是初次买房还是拥有了大量房产的老手，你都得知道买房有很多方法可以‍用来抵扣税费，想省钱可不能错过这篇干货哦！

01自住房避税‍‍

假设一个价值100万的房子，年租金收入是4万。在实际报税的时候你可以抵扣多少呢?

1.房屋折损。在IRS看来，虽然这块地没有贬值，但是房子本身每年都在贬值。所以IRS允许投资人以27. 5年来线性贬值。举个栗子，100万的房子，其中45万的价值是在土地上，房子本身价值55万。那你每年可以折损2万(55万的27.5分之一)。如果是商业地产，是39年线性贬值。

2.贷款利息 (mortgage interests)。房子是贷款买的，在刚刚这个例子中100万的房子，如果首付是30%的话，大概每年给银行的利息是1.5万，这个贷款利息是可以抵税的。

3.地产税也是可以用来抵税的。举个例子，100万的房子地产税差不多是1万/年，也可以抵税。

4.房屋保险也可以抵税，这个房子的房屋保险大概是每年1000刀，可以抵税。

5.维护和修缮的费用。 比如，新一点的房子一年估计有1000刀的维修费，老一点房子估计要3000-5000刀，都是可以抵税。

6.水电煤 (utilities)。如果房东来支付水电煤，可以抵税。

7.任何法律和专业咨询的费用。比如你的租房合同模板是花500刀来的，也可以抵税。

这么算下来，每年可以抵税的金额有接近5万，而房租是4万，所以完全不需要交任何的income tax。当然，这负的1万的抵扣额是不能用来抵扣你正常的工资收入的，只能carry over (延续) 到明年报税。啥时候才能用上这个亏损呢?其实很快就会用到，因为房租是一直在涨的，等3年以后房租收入变成6万的时候，今年剩下来的1万抵税额度就可以用在当年的抵扣上了。‍‍

02公司名义投资房地产避税

1.您在美国可以租用门面开公司，所有公司的租金、电话、日常维持、日常管理所需要的费用均可抵税。

2.美国公司可以请雇员，员工的所有工资，福利全部可以抵税(就算您请的清洁工、保姆，是为您在美国家里服务的，也可以算在内)。

3.为美国员工发奖金、礼品，也可以抵税。

4.以公司名义去投资，只要是在年终结算之前为止的所有投资费用都可以抵税。

5.您所有招待客户：请客吃饭、飞机费用、汽油费、旅馆费，甚至您穿的衣服的购买费用，都可以称做公司的运营费用来抵税。

6.您可以用公司的名义购买电脑、家具、电器等，可以称做办公用品，这也可以抵税。

7.您可以用公司的名义购买或是租赁豪车，这也是可以抵税的。‍‍

03投资房避税

美国富人如何年净资产增加数百万而一分税钱都不交呢?我们了解一下1031交易法则。

所谓1031交易法则，就是美国政府鼓励再投资的一项税法。只要您投资等于或是大与所得收益的地产，您就可以不交税。

(总结归纳为这几个内容：同类财产/仅限投资或商业财产/更高或相等的价值/不能接收“BOOT”/同一纳税人/45天识别窗口/180天结束购买窗口)

比方说，你今天有个房地产，非自住，而是投资的房地产。买了以后赚了钱，把它卖掉以后不想交税，有可能吗?有的。你可以在45天之内去找另外一个价格相同或更高的同类房地产，并且能在180天之内完成交易的话，你当前就不用交税。这个税不是永远不交，而是可以无限后延。

如果你卖掉了投资房，在180天内再买一个更贵的投资房，你就符合1031 Exchange，所有的资本利得税和折损(depreciation)都可以滚到下一套房子里面(carry over)。其实，1031 Exchange本来是针对所有的资产的，比如你卖了一个游艇换一个更大的游艇，卖了个小飞机买了大飞机。但是在2017年以后，1031 Exchange就只适用于房地产了。需要注意的是，你买卖的资产必须是类似的(like kind)，比如你不能卖了房子去买个REIT 的基金。Like kind的定义非常广泛，比如你可以在空地(vacant land)，个人住宅，和商业住宅之间换来换去。如果使用了1031 Exchange，你就可以一直不交税，一直滚雪球，滚的越来越大。直到去世的时候，你就可以一次性的把房产留给子女，同时你欠的资本利得税也就一笔勾销。‍‍

04卖房子避税‍

在美国卖房子后会产生增值税，税率在15%-20%之间。比如30万购买一个房子，50万卖出，产生的增值部分是20万，基本上会缴纳20*15%=3万。所以合理的避税就显得很重要。

美国税务居民一般来说，有一个自住屋的免税额，税法规定在持有房产5年之内自住时间住满2年，每个人有25万的免税额，夫妻一共有50万的免税额。‍‍