独栋房屋分区一直是旧金山一个多世纪以来的发展组成部分。第一次分区法规于1921年通过,持续告知城市不同地区建造各种建筑物的规定,这些法规导致在广大城市之内,几乎不可能建造独栋住宅以外的单位。
根据旧金山市2022年10月发布最新分区规定,城市有38%、约近四成土地被画分为独栋屋区,也几乎占所有画为住宅用途土地的三分之二。时至今日,单一家庭的每块土地实际仅能拥有一个住宅单位,已不再真实。过去两年,加州与旧金山都采取措施,促使独栋住宅区内置造更多住房单位,成为可能。
加州参议会第九号法案(Senate Bill 9)于2021年获得州政府通过、2022年初生效,法案促使独栋住宅业主更容易分割地块,将房屋改造成复式房屋或在物业建造第二个住宅单位。旧金山也于2022年通过立法,允许部分业主、在城市任何住宅区域建造四连栋(fourplexes)房屋,或在街角地段建造六单位建筑物(six-unit buildings)。
但是,新法规通过,并不代表这些地块的建设会因此暴增。根据柏克莱加大特纳住房创新中心(Terner Center for Housing Innovation)研究,SB9法案可能会推动旧金山市最多产生约8500个新住房单位。中心政策主任贾西亚(David Garcia)表示,真正建设单位可能更少。自法规生效以来,旧金山收到SB9建设项目申请不及30份;截至2022年10月,仅有三份获得批准。
新四连栋房屋单位条例适用于旧金山市所有住宅分区(独栋与多户)区域、占旧金山所有已开发土地60%。业主可使用该条例申请「密度例外」(density exception),一旦申请者满足各种要求,市府可能会批准。其中一个关键要求是申请者必须拥有该物业至少一年、才能申请建筑物密度例外,导致开发商很难购买建筑物并立即扩建。
新法影响到底有多大?贾西亚认为,目前强况不可预测。建筑成本仍高、贷款成本持续增加,即便是最佳法令也无法改变市场动态。
部分反对人士批评新法对将要新建设单位、并没有需提供可负担住房的要求,显示低收入居民将无法负担这些住房单位,加剧高档化(gentrification)。
贾西亚指出,对于那些认为独栋住宅分区是问题的人来说,相关法规是积极的一步。放松现有仅限独栋住宅的规定,可解决分区的不平等起源,意指分区将白人业主与其他人的隔离角色。最重要的是,新法提供租屋者与业主以往并不存在的更具意义的机会。