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美国地产走势正处于一个关键时刻

发布日期:2022-09-21

过去两年美国房价飙升34%的原因是住房需求大,但供应不足。分析师表示,美国地产可能正处于一个关键时刻,在需求放缓之际,许多房产正在进入市场。这意味着价格可能会趋于平稳,并且根据人口统计数据,甚至开始下降。可以确定的是,房价仍在上涨。根据美国全国房地产经纪人协会 (NAR) 5月19日发布的数据,4月份成屋销售价格中位数达到391,200美元,创下历史新高,同比增长14.8%。

但其他迹象表明,在美联储于3月和5月加息后,中等价位房屋的每月抵押贷款支付成本比一年前猛增27%,因此住房需求增长的速度可能正在放缓。根据NAR,4月份成屋销售连续第三个月下降,下降2.4%。房地产经纪公司Redfin表示,4月份,其代理商编写的房屋报价中只有60.7%面临竞争报价,而一个月前为63.4%,一年前为67.4%。全国房屋建筑商协会的一项调查显示,建筑商对新建单户住宅市场的信心降至最低自2020年6月以来。而人口普查局5月17日表示,4月份新单户住宅的许可数量环比下降了4.6%。


需求放缓之际,美国地产市场终于迎来了新建房产的激增,此前房屋建筑商十多年来因地产衰退而倍感谨慎。拜登政府预测,今年竣工的房屋将比2006年以来的任何一年都多。4月份在建的单户住宅数量创历史新高815,000套自2006年11月以来最多。目前有826,000套多户住宅根据人口普查局的数据,在建单位是自1974年以来的最高水平。

“有大量的住房单元正在建设中,”博客计算风险的作者比尔麦克布莱德说,他在2005年正确预测了地产泡沫,并从此成为地产市场分析中最有声望的来源之一。麦克布赖德说,随着需求减弱和更多供应进入市场,房价增长将放缓并可能在年底前趋于平缓。目前美国市场上有大约两个月的房屋供应量,这意味着考虑到目前的情况,所有可供出售的房屋需要两个月的时间,但麦克布赖德预测,如果这个数量达到大约六个月的价值,价格将停滞不前.

此外,随着更多城市和州放松对建筑的限制以应对负担能力危机,更多的住房单元正在建设中。

例如,加州基本上禁止了单户住宅分区,并使城市更容易增加多户住宅。尽管这些措施于11月生效,但随着现有房主在他们的院子里建造附属住宅单元 (ADU) 以增加供应,它们可能会开始慢慢出现在一些社区。俄勒冈州在2019年基本上摆脱了单户住宅区划,缅因州也在推进类似的法律。各州和城市也取消了房屋建有停车位的要求,这也增加了房产的密度。

美国是否处于房地产泡沫中?

像大多数分析师一样,麦克布赖德说我们并没有处于泡沫中,一方面,贷款标准不同。他将当前时期比作1980年代初,经通胀调整后,利率飙升,房价下跌。他说,今天最有可能的情况是一样的,以今天的美元计算,房价将停滞不前,但这意味着在调整通货膨胀后,房价实际上会略有下滑。

更高的利率并不是需求减少的唯一原因。麦克布赖德在2015年预测,随着大批美国人进入30至39岁年龄段,即购房的黄金年龄,2020年代的需求将出现大幅增长。但人口普查数据表明,该年龄组的人数比先前估计的要少,这可能是由于疫情导致的过多死亡。“人口统计数据是可靠的,”麦克布赖德说,“但它们并不像我们最初想象的那么好,而且我们不知道它们有多糟糕。”

公司是否继续允许员工远程工作也会影响区域供需, 一种最近发表的研究说,自2019年底以来,远程工作占房价增长的一半,因为人们搬到了他们想居住但供应有限的地区。如果公司开始扭转允许工人远程工作的政策,许多房地产市场的需求可能会放缓。

人口老龄化

一些分析师对美国人口结构将在多大程度上影响需求更为悲观,美国 2021年的人口增长率是美国建国以来最慢的。Zelman & Associates的研究主管丹尼斯·麦吉尔(Dennis McGill)就是其中之一,该公司的首席执行官艾维·泽尔曼(Ivy Zelman)正确地预测了房价将在2005年达到顶峰。Zelman和McGill表示,由于美国正在老龄化,而生育率下降和移民数量下降,当前的地产市场可能已经过度建设。

泽尔曼和麦吉尔说,美国的人口趋势与20年前日本发生的情况相似。在日本,人口从2011年开始减少,去年,该国经历了有记录以来的最大跌幅。自2007年以来,美国的出生率一直低于在没有移民的情况下保持人口水平不变所需的比率。自2016年以来,移民一直在放缓。去年,国际净移民仅增加了247,000人到美国人口中,不到当年的四分之一2015年。而第一批出生于1946年至1964年间的婴儿潮一代即将年满 80岁,这意味着他们将开始过世或出售房屋并缩小规模,从而增加了市场库存。

麦吉尔在接受采访时说,美国建筑商对待这些人口变化的方式与日本建筑商不同。甚至在日本人口趋于平稳然后开始萎缩之前,那里的开发商就放慢了建造住房的步伐。在日本,新房建筑从1990年至2000年间的1400万下降到2000年至2010年间的1100万,并在2010年至2020年间进一步下降至910万。虽然日本建筑商在规划时考虑了人口下降,但麦吉尔说美国建筑商忽略了它。“开发方面的每个人都在向后看,并说,‘嗯,我们每年都有100万套住房开工,所以我们应该回到过去,’但他们完全忽略了人口统计这一事实。基础是不同的,”他说。

他说,包括纽约、洛杉矶、芝加哥、匹兹堡、底特律和克利夫兰在内的市场在过去11年中每年的人口增长都低于平均水平,这表明这些地区的需求可能会进一步减少。

在全国范围内,家庭形成的步伐长期以来一直在放缓,这反映了出生率放缓、人口老龄化以及人们结婚生子的年龄。(家庭形成衡量的是人们聚在一起并住在一个家中,以及人们死亡或搬出一个家时。)虽然在1990年至2000年间新成立了1370万户家庭,但这一数字在2010年至2010年间降至950万户。

房价下跌

麦吉尔说,房价最早可能在2023年下跌,因为他说,根据美国人口统计数据,建筑商一直在过度建设。“我们的研究表明,会有一些明显的负面影响,”他说。

当然,需求的变化都是公共政策的问题。美联储提高了利率,从而减缓了需求。从2016年开始,美国不再欢迎越来越多的移民,这也削弱了需求。如果国会通过对移民法的修改,这可能会改变,但泽尔曼认为这不太可能。

同意移民加强国家的民主党人(83%)和共和党人(38%)的百分比,根据皮尤研究中心,至少是自1944年以来最大的党派差距。

麦吉尔说,任何希望房屋价值上升而不是下降的人都应该支持移民。“如果你想让你的经济增长,你就需要人口增长。就这么简单,”他说。

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