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美国房地产收益策略:罕有的投资绿洲

发布日期:2022-09-21

2022年前三季度的资本市场,股票、债券、外汇可谓全军覆没。年初至今美股标普500指数下跌17%,A股沪深300指数下跌18%,巴克莱美国企业债指数下跌11%,巴克莱中资美元债指数下跌13%,人民币贬值8%,欧元贬值12%。

那么今年哪些资产类别在持续上涨?

一类是资源类品种,包括石油、天然气、煤炭。另一类是美元计价的部分资产,包括今天的主题——美国房地产收益策略。

很多人都有在内地购房的体验,甚至有过美国购房经历。美国房地产的市场环境与中国大不相同。美国房地产收益策略,相比较直接购买房产也存在很大区别。购买一处房产,通常受限于当地人口流动和经济发展趋势,承受的风险集中。而美国房地产收益策略,投资于美国不同州的多户型住宅、工业地产、写字楼等,组成投资组合,往往可以取得更稳定的现金流收益,以及更持续的地价升值收益。

与秋意渐浓的内地房地产市场不同,美国的房地产市场拥有着比美国股票市场更坚挺的长期牛市,时至今日依然前景广阔,属于投资领域罕有的绿洲。衡量美国房地产收益策略的NFI-ODCE指数年初至今温和上涨12%。该指数过去30年里竟有28年取得正收益,且正收益的平均值大于10%。

美国房地产收益策略为何如此优秀?

从长期视角来看,这取决于美国领先于其他发达经济体的经济势能,以及人口持续增长。前者自不必说,美元作为世界货币的主导,优质区域的地产总能吸引全球投资人。而美国作为多种族的发达国家,持续吸收着多个国家的移民人口。

如下图所示,美国人口逐年温和上涨,近30年来,从2.7亿人上升至3.3亿人。美国的人口结构也堪称优质,人口平均年龄仅为38.5岁,甚至比仍处于发展中国家的中国更年轻。相对年轻的人口,意味着较佳的长期居住需求和长期消费潜力。未富先老的中华困境,是内地房地产市场的达摩利斯克之剑,而均衡的代际人口,映衬着美国房地产市场的欣欣向荣,由此走出了长牛大趋势。

从长线来看,美国房地产收益策略,以租金收益为主,租金和房价属于两个维度。


美国总体出租房屋空置率现在已经低于6%,创下30年新低。租房也要靠抢了。与此同时,总体出售房屋空置率甚至已经低于1%,也创下30年新低。美国房价总体目前没有泡沫。美国的租金,尤其是住宅租金,不仅没有泡沫,而且未来还要上涨。美国房屋供应高度短缺,政府只能通过加息等金融手段,减缓房价上涨的速度,人为地抑制刚性购房需求。购房需求可以短期内抑制,我们可以回忆一下香港抑制需求的购房政策结局

今年以来,美联储采取的快速加息的货币政策,会显著抑制购买房产的需求。这对美国房地产收益策略构成了意想不到的利好。按揭利率从年初的3%,上升至6%左右,美国住宅租赁市场繁花似锦。原本准备今年买房的人群,其中一部分不得不成为租房人群,租房需求持续上升。美国接下来的房屋租金不仅会涨,而且涨幅可能超出原先预期。

历史上,美国住宅租金已经连续上涨超过30年。每年平均涨幅4%,租金收入较为稳定。即使遇到2008年金融海啸,期间房价总体下跌,总体住宅租金也稳住了。

由于租约的有效期多为一年或两年,在通常情况下,租金的涨幅会参考房价的涨幅,滞后一年左右。2021年以来,房价涨幅较大,从现在到2023年的住宅租金,大概率会有较高的涨幅。

以古为镜,可以知兴替。

美国快速加息会直接导致房价下跌吗?

不妨从历史之中探寻究竟。从九十年代以来,美国的第一次快速加息是1994年2月至1995年2月的加息周期,一年内加息300个基点。第二次快速加息是1999年6月至2000年5月的加息周期,基准利率从4.75%调整至6.5%。第三次快速加息是2004年6月至2006年6月,从1%调整至5.25%。如图所见,美国房价在这三次加息过程总体平稳上升。     

事实表明,在三十年大周期视角下,美国即使出现快速加息的金融政策,房价总体不会因此下跌。

那么,美国楼市与股市之间的关联如何呢?

代表着楼市的总体交易房屋价格指数,和代表着股市的标普500指数如下图所示。可以清晰地看到,2001年与2020年的股市下跌超过30%的情况,对楼市不构成影响。以史为鉴,美国楼市能够做到在美国股市哀鸿遍野的年份里悠悠然独善其身。

对于美国楼市,唯一需要关注的是十五年前的那次危机。2007年下半年之后,次级房贷危机引发金融海啸,虽然始于楼市,但是受伤更重的是股市。楼市经过三年时间,吸收了近30%的跌幅,而股市在一年之内就完成了近50%的暴跌。

股市的潮起潮落有时突如其来,但是那次美国楼市的衰退,在当年早已街知巷闻。2007年4月,美国第二大次级房贷公司新世纪金融公司发生破产事件,这就是一个非常明显的应当撤离美国房地产收益策略的信号。即使部分投资人应对不及时,那么2007年8月时,美国总统乔治布什已就如何应对次级抵押贷款危机提出方案及措施。这时撤离美国房地产收益策略,亦收益颇丰。

美国房地产价格指数具有较强的趋势特征,只要该指数的反弹持续一年,即可确认底部,安然重回长牛的怀抱,享受下一阶段舒适而稳定的收益。


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